L’injonction de payer est une procédure judiciaire permettant le recouvrement de créance. Celle-ci permet d’obtenir sur requête une ordonnance portant injonction de payer au débiteur sans prononcer d’expulsion ou de résiliation du bail. Cette procédure est généralement utilisée par les bailleurs confrontés à un locataire solvable qui refuse de remplir son obligation de paiement des loyers sans raison apparente.
Recours à l’injonction de payer pour un impayé de loyer
L’injonction de payer est une procédure judiciaire visant à obtenir le règlement d’une créance (paiement du loyer). Pour en obtenir paiement la créance doit être :
- Certaine : la créance est certaine lorsque son fondement l’est. Le fondement le plus certain pour une créance est son origine contractuelle (contrat de bail).
- Liquide : la créance doit être une somme d’argent.
- Exigible : L’échéance permettant d’exiger le paiement est dépassée.
En ayant recours à l’injonction de payer le bailleur doit également veiller à ce que l’action ne soit prescrite. La prescription en matière d’impayé locatif est de 3 ans. Le recours à l’injonction de payer se fait après être resté sans réponse du locataire suite aux démarches amiables (appels, mails, visites) et de la mise en demeure.
La procédure
La loi de programmation et de réforme de la justice du 23 mars 2019 va modifier la procédure d’injonction de payer qui se fera au 1er septembre 2021 de manière dématérialisée auprès du tribunal unique d’injonction de payer à compétence nationale (article 27). L’entrée en vigueur de cette réforme a été reportée au 1er janvier 2022.
1. Juridiction compétente
Bien que la saisine par requête soit rapide, l’opacité des juridictions quant à cette procédure rend variable son efficacité. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection ou devant le président du tribunal judiciaire. Le juge territorialement compétent est celui du lieu ou demeure de débiteur (locataire).
2. La procédure jusqu’au 1er septembre 2021
2.1 La requête
La demande d’injonction de payer est formée par requête remise ou adressée au greffe du tribunal par le créancier. La première partie de la procédure est non-contradictoire car le créancier dépose la requête sans que le locataire ne soit entendu par le juge.
Le juge des contentieux de la protection statue sur l’évidence c’est-à-dire qu’il va fonder sa décision uniquement sur le dossier transmis. La requête doit contenir les éléments suivants : (visés à l’article 1407 CPC)
- Le contrat de bail
- Le montant de la dette locative
- Le décompte de la dette locative
- Les documents justificatifs (éventuelles relance écrites ou actes d’huissiers).
2.2 L’ordonnance
Le juge des contentieux de la protection rend après étude de la requête une ordonnance, trois solutions s’offre à lui :
- Le juge considère que la demande est fondée, il rendra alors une ordonnance portant injonction de payer la somme retenue.
- Le juge rejette la requête, sa décision est sans recours pour le créancier, sauf à celui-ci à procéder selon les voies de droit commun. En cas de rejet les documents produits seront restitués au demandeur.
- Le juge ne retient la requête que pour partie, sa décision est également sans recours pour le créancier, sauf à celui-ci à ne pas signifier l’ordonnance et à procéder selon les voies de droit commun. Le juge peut considérer que les éléments transmis ne sont pas suffisants et refuser de rendre l’ordonnance, il renverra dans ce cas la demande devant le juge du fond.
2.3 La signification
Si l’ordonnance rendu par le juge est favorable, le bailleur doit par voie d’huissier faire signifier une copie certifiée conforme de la requête et de l’ordonnance en respectant à peine de nullité les mentions prévues à l’article 1413 du Code de procédure civile.
Attention, la signification de l’ordonnance doit se faire dans un délai de 6 mois, passé ce délai l’ordonnance est considérée comme non avenue.
- Sommation à soit à payer au créancier le montant de la somme fixée par l’ordonnance ainsi que les intérêts et frais de greffe dont la somme est précisé.
- Sommation à faire valoir des moyens de défense, à former opposition, celle-ci ayant pour effet de saisir le tribunal de la demande initiale du créancier et de l’ensemble du litige.
Sous peine des mêmes sanctions :
- L’acte doit indiquer le délai dans lequel l’opposition doit être formée, le tribunal devant lequel elle doit être portée et les formes selon lesquelles elle doit être faite.
- L’acte doit avertir le débiteur qu’il peut prendre connaissance au greffe des documents produits par le créancier et qu’à défaut d’opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et pourra être contraint par toutes voies de droit de payer les sommes réclamées.
2.4 L’opposition du débiteur
L’opposition est formée par le locataire (ou tout mandataire) auprès du greffe ayant rendu l’ordonnance. L’opposition peut être formée par déclaration contre récépissé ou par lettre recommandée. L’opposition du débiteur a pour effet de rendre la procédure contradictoire et de faire basculer la procédure au fond. Le jugement obtenu se substituera alors à l’ordonnance d’injonction de payer.
À la suite de l’opposition formée par le locataire, les parties seront convoquées à une audience par le greffe. La convocation se fait par lettre recommandée avec avis de réception. À défaut d’opposition du locataire dans le délai d’un mois, l’huissier sollicitera, auprès du greffe ayant rendu l’ordonnance, l’apposition de la formule exécutoire, par requête ou par lettre simple.
3. La procédure à compter du 1er septembre 2021 applicable au 1er janvier 2022
La loi de programmation et de réforme de la justice du 23 mars 2019, en son article 27, modifie l’introduction de la procédure d’injonction de payer à compter du 1er janvier 2022. La juridiction compétente sera un Tribunal Judiciaire spécialement désigné par décret (article L.211-17 du code de l’organisation judiciaire). Cette réforme a pour effet de rendre nationale et de dématérialiser la procédure d’injonction de payer.
Toutefois, les personnes physiques n’agissant pas à titre professionnel et non représentée par un mandataire (un avocat par exemple) peuvent adresser la requête au greffe par support papier.
Les inconvénients du recours à l’injonction de payer
Le premier inconvénient du recours à l’injonction de payer s’observe au stade du dépôt de la requête. Celle-ci, une fois déposée par le demandeur (bailleur), ne peut être suivie ; le délai de traitement de la procédure varie considérablement en fonction du tribunal saisi. En cas de d’opposition, la procédure en référé sera transformée en procédure au fond. L’ordonnance rendu par le JCP en référé sera remplacée par le jugement rendu au fond. Une procédure au fond est plus longue qu’une procédure référée.
Cette longueur de procédure est un risque face à un impayé locatif. En effet, face à un locataire qui ne se serait toujours pas acquitté du règlement de ses loyers, le bailleur voit la dette croitre et ses chances d’être payé diminuer. De plus, la procédure bien que portée devant un juge différent conserve le même fondement : le règlement des loyers.
Il est à noter que la procédure d’injonction de payer n’ayant pas pour objet la résiliation de l’acte et l’expulsion, les formalités particulières pour ces étapes ne sont pas purgées (notification à la préfecture du commandement de payer, écoulement d’un délai de deux mois, notification de l’assignation à la préfecture).
En conséquence, si ultérieurement, le locataire ne peut pas régler ou s’il s’oppose et que la procédure s’est transformée au fond, le bailleur devra tout recommencer et perdre de précieux mois avant de pouvoir obtenir la libération du bien. En conclusion, la procédure d’injonction de payer est utile pour des créances d’un faible montant et dans l’hypothèse où le locataire est solvable.
Il s’agit de l’hypothèse où un locataire contrevient à son obligation de payer sans raisons apparentes – rare en pratique – car le refus de payer est souvent motivé par l’inexécution d’une obligation formulée auprès du bailleur (travaux, quittance de loyer). Il convient donc d’être particulièrement vigilant lors du choix de cette option procédurale.
Pour toute étude de stratégie, mon cabinet se tient à votre disposition.
Article écrit par Marya KERBAL sous la direction de Me TABORDET-MERIGOUX.
Questions clés de l’article
- Qu'est-ce qu'une injonction de payer en cas de loyer impayé ?
L’injonction de payer est une procédure judiciaire qui permet le recouvrement de créances. Elle est généralement utilisée par les bailleurs confrontés à un locataire solvable qui refuse de remplir son obligation de paiement des loyers sans raison apparente.
- Quelles sont les conditions pour recourir à l'injonction de payer pour un impayé de loyer ?
Pour recourir à l’injonction de payer, la créance (le loyer impayé) doit être certaine, liquide et exigible. De plus, le bailleur doit veiller à ce que l’action ne soit pas prescrite. La prescription en matière d’impayé locatif est de 3 ans.
- Comment se déroule la procédure d'injonction de payer ?
La procédure d’injonction de payer se fait en plusieurs étapes. D’abord, le bailleur dépose une requête auprès du tribunal compétent. Si le juge considère que la demande est fondée, il rend une ordonnance portant injonction de payer. Ensuite, le bailleur doit faire signifier cette ordonnance au locataire par voie d’huissier. Le locataire a alors un mois pour former opposition.
- Quels sont les inconvénients du recours à l'injonction de payer ?
Le recours à l’injonction de payer peut être long. De plus, si le locataire s’oppose à l’ordonnance, la procédure peut se transformer en procédure au fond, ce qui peut prendre encore plus de temps. Enfin, la procédure d’injonction de payer n’ayant pas pour objet la résiliation du bail et l’expulsion, le bailleur pourrait devoir recommencer tout le processus s’il souhaite expulser le locataire.
- Quels sont les autres moyens pour éviter une procédure d'injonction de payer le loyer ?
Avant de recourir à l’injonction de payer, le bailleur peut essayer de récupérer les loyers impayés par d’autres moyens. Par exemple, il peut se tourner vers la personne qui s’est portée caution lors de la signature du bail, signer un plan d’apurement de la dette avec le locataire, prévenir la CAF si le locataire bénéficie d’une aide au logement, ou faire fonctionner son assurance loyers impayés.
- Qu'est-ce qui change avec la réforme de la justice du 23 mars 2019 ?
La réforme de la justice du 23 mars 2019 modifie la procédure d’injonction de payer. Depuis le 1er janvier 2022, la procédure se fait de manière dématérialisée auprès du tribunal de proximité du lieu de situation de l’immeuble (la juridiction unique d’injonction de payer à compétence nationale créée par la loi du 23 mars 2019 a été supprimée).
- Quels documents sont nécessaires pour déposer une demande d'injonction de payer ?
Pour déposer une demande d’injonction de payer, le bailleur doit fournir plusieurs documents, dont le contrat de bail, le montant de la dette locative, le décompte de la dette locative, et les documents justificatifs comme les éventuelles relances écrites ou actes d’huissiers.
- Qu'arrive-t-il si le locataire s'oppose à l'ordonnance d'injonction de payer ?
Si le locataire s’oppose à l’ordonnance d’injonction de payer, la procédure devient contradictoire et passe en jugement au fond. Le jugement obtenu se substituera alors à l’ordonnance d’injonction de payer. Les parties seront convoquées à une audience par le greffe.
- Qu'est-ce qu'une créance certaine, liquide et exigible ?
Une créance est certaine lorsque son fondement l’est, comme son origine contractuelle (contrat de bail). Elle est liquide lorsqu’il s’agit d’une somme d’argent. Enfin, elle est exigible lorsque l’échéance permettant d’exiger le paiement est dépassée.
- Qu'est-ce qu'une procédure au fond ?
Une procédure au fond est une procédure judiciaire plus approfondie qui intervient lorsque le débiteur conteste la créance. Elle est plus longue qu’une procédure d’injonction de payer et peut aboutir à un jugement différent de l’ordonnance initiale.
