Lorsqu’un propriétaire a signé un bail pour mettre en location son bien, qu’il s’agisse d’un local commercial, d’un local professionnel ou d’un logement, il peut être confronté à un impayé de loyer. L’impayé de loyer peut résulter d’une difficulté passagère rencontrée par le locataire ou d’une problématique plus pérenne de ressources trop faibles au regard des charges à supporter. En tout état de cause, l’impayé de loyer nécessite une action du bailleur afin que les intérêts de ce dernier soient protégés.
Préalablement à la mise en demeure
Il est nécessaire de garder en mémoire que les parties au contrat de bail ont, normalement, intérêt à œuvrer ensemble pour que la relation contractuelle soit pérenne et durable dans de bonnes conditions. Dans ce contexte, avant d’adresser une mise en demeure au locataire, il est recommandé au bailleur de prendre attache avec son locataire afin de connaître les raisons du retard de paiement du loyer. Il peut s’agir d’un oubli ou du signe d’un mécontentement qui peut se résoudre par le dialogue.
En revanche, ce dialogue ne doit pas s’éterniser et les éventuels engagements pris par le locataire à l’issue de l’échange doivent être respectés.
Il est recommandé au bailleur de ne pas renouveler un échéancier qui n’aurait pas été tenu. Plus le temps passe, plus les risques de difficultés de recouvrement effectif de la créance augmentent.
Quand délivrer une mise en demeure pour loyer impayé au locataire ?
Si la phase de dialogue évoquée ci-dessus n’a pas abouti ou si les engagements n’ont pas été respectés par le locataire, il est conseillé au bailleur de notifier une lettre recommandée à son locataire rapidement. Aucun délai n’est fixé par la loi ou la jurisprudence. Il ne s’agit que de recommandations issues de la pratique. Ainsi, plus la réaction du bailleur est rapide, moins les conséquences seront graves et plus les chances de recouvrement seront importantes.
En conséquence, une réaction dès le premier impayé s’impose et le délai accordé au locataire ne doit pas être trop long, 15 jours par exemple.
Le contenu de la mise en demeure
La mise en demeure n’est pas un acte judiciaire dont le contenu est règlementé. Toutefois, afin de pouvoir être éventuellement utilisée ultérieurement dans le cadre d’une procédure judiciaire, il est recommandé de détailler les éléments contractuels dans le courrier.
Ainsi, le bailleur devra veiller à rappeler les points suivants :
- la nature du contrat (bail d’habitation, bail professionnel, bail mixte)
- l’identité des parties (bailleur(s) et locataire(s))
- le lieu des locaux loués ;
- la date de conclusion du contrat ;
- le montant du loyer et des provisions pour charges ;
- le montant de l’impayé et sa décomposition (montant du loyer, montant des provisions pour charges locatives, échéance concernée)
- le délai pour s’acquitter de la dette ;
- les conséquences en l’absence de règlement dans le délai imparti ;
- une ouverture sur une procédure de conciliation
Quelle forme doit revêtir la mise en demeure ?
Pour s’assurer de la bonne réception de la mise en demeure et surtout se ménager une preuve de sa réception par le locataire, il est nécessaire d’adresser la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans l’idéal, une copie de cette mise en demeure est envoyée par mail au locataire si les parties ont l’habitude d’échanger par ce canal de communication.
En effet, il n’est pas rare que le locataire ne retire pas le recommandé au bureau de poste dans le délai de 15 jours. Si cette absence de réaction n’est pas préjudiciable au bailleur pour initier une procédure judiciaire, elle met à mal les chances de succès d’une résolution amiable et rapide du litige.
L’envoi d’une copie du courrier recommandé par mail permet une information véritable du locataire et une augmentation des chances de succès de la négociation.
Pourquoi notifier une mise en demeure au locataire ?
La notification d’une mise en demeure au locataire est nécessaire procéduralement pour démontrer au magistrat que des actions ont été entreprises pour tenter de faire réagir le locataire et obtenir le règlement de la dette locative.
C’est un préalable obligatoire avant l’introduction d’une instance judiciaire.
Si une personne physique ou morale s’est portée caution du règlement des loyers lors de la conclusion du bail, il est impératif de lui adresser également une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Et après ?
Si la mise en demeure est restée infructueuse, il est important d’engager immédiatement une procédure judiciaire au regard de la durée des procédures actuelles. La première étape consiste à faire signifier, par huissier de justice, un commandement de payer, puis à saisir un tribunal par assignation.
En matière de baux d’habitation, le Juge des contentieux de la protection bénéficie d’une compétence exclusive. Le recours à un avocat n’est pas obligatoire mais il est fortement recommandé pour préserver vos droits, les subtilités procédurales étant nombreuses et piégeuses, qu’il s’agisse du respect du formalisme (notification aux parties, à la CCAPEX, etc) ou du respect des dates entre les différentes étapes, commandement de payer, assignation, audience.
En matière de baux commerciaux ou professionnels, la compétence du tribunal judiciaire exige la représentation par avocat.
Mon cabinet peut vous accompagner tant dans les démarches amiables et transactionnelles que pour la phase contentieuse. Adressez moi un mail à contact@atp-avocats.com ou contactez moi par téléphone au 07.84.37.71.01
9 questions fréquentes sur la mise en demeure pour loyer impayé
- Qu'est-ce qu'un impayé de loyer et comment le bailleur peut-il y faire face ?
Un impayé de loyer survient lorsque le locataire, pour diverses raisons, ne parvient pas à régler le loyer à la date convenue dans le contrat de bail. Cela peut être dû à une difficulté financière passagère ou à une situation plus durable où les ressources du locataire sont insuffisantes pour couvrir les loyers et charges.
Face à un tel cas de loyer impayé, le bailleur doit prendre des mesures pour protéger ses intérêts et récupérer les loyers impayés.
- Avant d'envoyer une lettre de mise en demeure pour loyer impayé, quelles démarches le bailleur devrait-il envisager ?
Avant d’adresser une lettre de mise en demeure, il est recommandé au bailleur de prendre contact avec son locataire pour comprendre les raisons du non-paiement. Cela pourrait être un simple oubli, un mécontentement ou une difficulté financière.
Le dialogue peut souvent résoudre le problème sans avoir à recourir à des mesures plus drastiques. Cependant, si le locataire ne respecte pas les engagements pris lors de cet échange, le bailleur devra envisager d’autres actions.
- Quand et comment le bailleur devrait-il envoyer une mise en demeure pour loyer impayé ?
Si le dialogue initial n’aboutit pas ou si le locataire ne respecte pas ses engagements, le bailleur devrait rapidement envoyer une mise en demeure pour le loyer impayé. Bien qu’aucun délai précis ne soit fixé par la loi, il est conseillé d’agir dès le premier impayé.
La mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception pour garantir sa réception et avoir une preuve formelle de cette démarche.
- Quels éléments essentiels doivent figurer dans la mise en demeure ?
La mise en demeure pour loyer impayé doit contenir les informations suivantes :
- la nature du contrat (bail d’habitation, professionnel, etc.),
- l’identité des parties (bailleur et locataire),
- le lieu des locaux loués,
- la date de signature du bail,
- le montant du loyer et des provisions pour charges,
- le détail de l’impayé (montant du loyer, charges, échéance concernée),
- le délai imparti pour régler la dette,
- les conséquences potentielles en cas de non-paiement.
- Pourquoi est-il essentiel de notifier une mise en demeure au locataire en cas de loyer impayé ?
La notification d’une mise en demeure est cruciale pour démontrer que le bailleur a entrepris des démarches pour obtenir le paiement du loyer. C’est un préalable obligatoire avant d’initier une procédure judiciaire.
Cette démarche permet également d’informer la caution, si elle existe, de la situation d’impayé.
- Quelles sont les étapes à suivre si la mise en demeure reste sans réponse ?
Si la mise en demeure ne donne pas lieu à un règlement, le bailleur doit envisager une action en justice. La première étape consiste à faire appel à un huissier de justice pour signifier un commandement de payer.
Si cela reste infructueux, le bailleur peut saisir un tribunal. Pour les baux d’habitation, le Juge des contentieux de la protection est compétent. Pour les baux commerciaux, la représentation par avocat est nécessaire devant le tribunal judiciaire.
- Comment le cabinet d'avocat peut-il assister le bailleur en cas de loyer impayé ?
Le cabinet d’avocat peut accompagner le bailleur à la fois dans les démarches amiables et lors de la phase contentieuse. Grâce à leur expertise, les avocats peuvent guider le bailleur à travers les subtilités procédurales, garantissant ainsi la protection des droits du bailleur et aidant à récupérer les loyers impayés.
- Quels sont les risques pour le locataire en cas de non-réponse à une mise en demeure pour loyer impayé ?
Si le locataire ne répond pas à la mise en demeure et ne régularise pas sa situation, il s’expose à plusieurs conséquences. Outre le risque d’une procédure judiciaire initiée par le bailleur, le locataire peut également faire face à un commandement de payer par huissier de justice. Le bailleur bénéficie, par ailleurs, de la possibilité, via un commissaire de justice, de procéder à une saisie sur le compte du locataire, sans attendre une décision de justice.
Si le non-paiement persiste, cela peut conduire à une résiliation du bail et éventuellement à une procédure d’expulsion du locataire. De plus, le locataire sera tenu de rembourser les sommes dues, ainsi que les éventuels frais de justice et de commissaire de justice (anciennement dénommé huissier).
- Comment le bailleur peut-il se protéger contre les loyers impayés à l'avenir ?
Pour se prémunir contre les risques de loyers impayés, le bailleur peut prendre plusieurs mesures préventives. L’une des solutions est de souscrire une assurance loyer impayé qui couvrira les montants non perçus en cas de défaillance du locataire.
Lors de la signature du bail, le bailleur peut exiger une caution, c’est-à-dire une personne physique ou morale qui s’engage à payer le loyer si le locataire ne le fait pas. Il n’est, en revanche, pas possible de cumuler garantie de loyer impayé et caution. Enfin, il est essentiel de vérifier la solvabilité des candidats locataires avant la signature du bail de location, en demandant des justificatifs de revenus et des références antérieures.
