Être propriétaire d’un bien immobilier est à la fois un privilège et une responsabilité, surtout lorsque ce bien est mis en location et que des travaux d’amélioration sont à prévoir. En effet, ces travaux peuvent entraîner des coûts importants et il est normal de vouloir compenser ces dépenses en augmentant le loyer de vos locataires. Mais comment fonctionne l’augmentation de loyer suite à des travaux d’amélioration ? Quels critères doivent être remplis pour que cette augmentation soit légale ? En tant qu’avocate en droit immobilier, je vais vous guider à travers les règles et les réglementations qui régissent l’augmentation de loyer suite à des travaux d’amélioration.
Dans cet article, nous allons examiner les différentes situations dans lesquelles il est possible d’augmenter le loyer, les critères qui doivent être remplis pour que l’augmentation soit légale, et les recours disponibles pour les propriétaires qui souhaitent augmenter le loyer.
Les travaux d’amélioration : que faut-il savoir ?
Les travaux d’amélioration sont une façon de rénover des équipements défectueux ou de remettre en conformité au regard des nouvelles normes de sécurité un bien immobilier afin de maintenir la sécurité des occupants, d’augmenter sa valeur et de le rendre plus attrayant pour les locataires. Cependant, il est important de savoir quels types de travaux d’amélioration sont éligibles à une augmentation de loyer.
Quels sont les travaux considérés comme des « travaux d’amélioration » ?
Les travaux d’amélioration sont généralement considérés comme tels lorsqu’il s’agit d’améliorer le confort ou la sécurité des locataires. Ces travaux peuvent inclure :
- Le maintien en l’état et l’entretien normal du logement ;
- Sa mise aux normes de décence ;
- L’amélioration de sa performance énergétique ;
- L’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble
Quels sont les travaux non considérés comme des « travaux d’amélioration » ?
A contrario, les travaux qui ne sont pas considérés comme des « travaux d’amélioration » incluent généralement :
- les travaux de décoration (tels que la peinture, la pose de papier peint, de revêtements muraux ou de sol) ;
- le remplacement d’équipements ;
- la réfection de l’électricité
- le ravalement de façade ;
- les travaux de menuiserie ;
- la pose extérieure d’enduit et de peinture d’étanchéité ;
Les droits et les obligations des locataires et des propriétaires
Les relations entre locataires et propriétaires sont régies par des règles juridiques précises qui encadrent les droits et les obligations de chacun. En effet, les deux parties ont aussi des obligations de transparence, de communication et de respect de l’autre. Il est important de comprendre ces droits et obligations pour gérer les relations locatives de manière efficace et éviter les conflits potentiels.
Quels sont les droits et obligations du propriétaire ?
En premier lieu, il est important de mentionner que le propriétaire a le droit d’effectuer des travaux d’amélioration dans son logement en location, sous réserve qu’ils soient conformes à la législation en vigueur. En effet, les propriétaires ont l’obligation de mettre un logement en location en bon état et de respecter les obligations légales en matière de sécurité et de salubrité.
Par ailleurs, le propriétaire a la possibilité d’augmenter le loyer 1 fois par an, si le logement fait partie du secteur privé et si le bail le prévoit dans une clause de révision. Dans le cas où cette clause n’existe pas dans le bail, le montant du loyer doit rester le même pendant toute la durée du contrat de location.
Enfin, lorsque le propriétaire réalise des travaux d’amélioration à ses frais, il peut augmenter (ou majorer) exceptionnellement le loyer en cours de bail.
Quelle est la limite de l’augmentation du loyer ?
La limite de l’augmentation du loyer dépend du type de bail ainsi que de l’endroit où se situe le logement, c’est-à-dire soit en zone tendue, soit en zone non tendue.
Aussi, pour pouvoir effectuer une augmentation du loyer après des travaux, il faut que ceux-ci représentent au moins 50 % d’une annuité de loyer. Dans ce cas, une hausse du loyer annuel de 15 % du montant des travaux peut être appliquée. Dans le cas où les travaux d’amélioration représentent plus d’une annuité de loyer, la fixation du nouveau loyer est libre (sous réserve de l’éventuelle limitation instaurée par l’encadrement des loyers à Paris par exemple).
Attention : Pour rappel, il n’est pas possible d’augmenter le loyer après travaux sans obtenir l’accord du locataire. Pour cela, vous devez forcément le stipuler :
- soit dans une clause du bail qui le prévoit ;
- soit par un avenant au contrat de location
Dans le cas où le propriétaire a inclus une clause dans le bail initial ou dans l’hypothèse où un avenant au bail a été régularisé, l’augmentation du loyer après révision peut avoir lieu.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), de nouveaux droits et obligations sont apparus pour les locataires et les propriétaires concernant l’amélioration de l’accès au logement. Cette loi a été mise en place pour encadrer les décisions des propriétaires quant à l’augmentation des loyers et pour favoriser la rénovation de l’habitat afin de lutter contre l’insalubrité. Mais aussi, cette loi a été mise en place pour protéger les locataires des propriétaires qui ne respectent pas leurs obligations.
Les droits et obligations pour le locataire
Les locataires ont quant à eux le droit de jouir paisiblement de leur logement, de respecter les règles d’utilisation de l’immeuble et de payer le loyer convenu.
Le locataire peut-il refuser la réalisation des travaux ?
Il est dans les droits du locataire de refuser la réalisation des travaux, si ceux-ci n’entrent pas dans les hypothèses légalement prévues. En effet, une des obligations du propriétaire-bailleur envers son locataire est de lui assurer une jouissance paisible du logement loué. Le bailleur ne peut donc intervenir de façon intempestive dans le logement.
Cependant, comme indiqué précédemment, il existe 4 situations dans lesquelles le locataire est contraint de donner son accord, à savoir :
- Le maintien en l’état et l’entretien normal du logement ;
- Sa mise aux normes de décence ;
- L’amélioration de sa performance énergétique ;
- L’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble
Sous quelle condition le propriétaire peut demander une contribution au financement des travaux d’aménagement au locataire ?
En règle générale, vous ne pouvez pas demander une participation financière à votre locataire lors de la réalisation de travaux. Cependant, il existe une exception à la règle !
En effet, le seul cas où le propriétaire peut demander une contribution au financement des travaux d’aménagement au locataire, c’est lorsqu’il s’agit de travaux visant à faire des économies d’énergie. Dans ce cas, vous pouvez demander au locataire une participation financière, car le but des travaux étant de réduire la consommation du logement en énergie, cela l’amènera à faire des économies sur ses factures et par conséquent, vous pourrez lui demander une contribution aux travaux.
La contribution forfaitaire est fixée par décret et arrêté et les travaux doivent respecter les prescriptions détaillées dans ces textes. La contribution du locataire aux travaux d’amélioration de la performance énergétique est codifiée à l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi du 25 mars 2009.
Votre locataire peut-il être dédommagé durant les travaux en cas de gêne importante ?
Oui, le locataire peut être dédommagé durant les travaux en cas de gêne importante. Notamment si les travaux, réalisés pendant l’occupation du logement, entraînent une gêne importante pour votre locataire (accès à une pièce impossible, par exemple), dans ce cas vous devez obligatoirement lui proposer une contrepartie :
- Pour des travaux durant plus de 3 semaines : le propriétaire doit abaisser le montant du loyer proportionnellement à leur durée, mais aussi en fonction de la partie du logement dont votre locataire est privé. Toutefois, si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord, vous pouvez faire appel à un juge qui fixera lui-même le montant de la contrepartie ;
- Pour des travaux durant moins de 21 jours : le propriétaire est en droit de ne pas indemniser le locataire.
Cas particulier : si les travaux envisagés sont tellement importants qu’ils rendent le logement totalement inhabitable pendant un certain temps, votre locataire a le droit de demander au tribunal la résiliation de son bail sans préavis.
Que se passe-t-il si le locataire refuse l’augmentation du loyer suite aux travaux réalisés ?
Si tout est en règle et que vous n’avez rien à vous reprocher en tant que propriétaire et que votre locataire a fait part de son refus ou que 2 mois sont écoulés sans réponse de sa part, alors vous pouvez faire appel à un conciliateur et saisir la Commission départementale de conciliation.
Si le refus de votre locataire persiste après la conciliation, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection. Dans ce cas-là, c’est le juge lui-même qui décidera du nouveau montant du loyer.
En conclusion, l’augmentation du loyer suite à des travaux d’amélioration est un sujet complexe qui dépend des règles et des lois en vigueur. Il est important pour les propriétaires de respecter les limites légales pour augmenter le loyer et d’informer les locataires des travaux à venir avec un certain délai. Les locataires ont aussi des droits et peuvent refuser une augmentation de loyer ou saisir une commission de conciliation des loyers si l’augmentation est jugée abusive.
Questions clés de l’article
- Comment est fixé le montant de la hausse du loyer ?
Le montant de la hausse du loyer est fixé en fonction de plusieurs facteurs, dont la principale référence utilisée est l’Indice de référence des loyers (IRL), qui est publié chaque trimestre par l’Insee. Le bailleur ne peut pas augmenter le loyer annuellement de façon arbitraire, mais seulement en fonction de la variation de l’IRL.
Dans le cadre d’une révision de loyer, le propriétaire doit respecter certaines modalités. Il doit notifier au locataire sa demande de révision de loyer par écrit, en précisant le nouveau montant envisagé. Le locataire aura ensuite un délai d’un mois pour donner sa réponse et contester le montant proposé s’il le juge excessif.
Il est important de savoir que cette révision ne peut pas être appliquée de manière rétroactive. Cela signifie que la hausse ne s’appliquera qu’à partir du moment où le locataire a reçu la notification et a donné son accord.
- Dans quel délai le propriétaire peut-il augmenter le loyer après des travaux ?
Selon la loi en vigueur, le bailleur doit prévenir le locataire au moins 6 mois à l’avance d’un changement de prix. De plus, la majoration de loyer ne peut pas être supérieure au loyer de référence majoré en vigueur.
Le loyer de référence majoré correspond au loyer de référence +15%.
Attention : cette règle s’applique uniquement aux travaux d’amélioration. Si le propriétaire effectue des travaux d’entretien ou de réparation, il ne pourra pas augmenter le montant du loyer.
- Quelles sont les spécificités pour les zones tendues concernant l'augmentation de loyer ?
En France, dans les zones tendues (zones où la demande de logements est supérieure à l’offre), il existe des spécificités concernant l’augmentation de loyer. En effet, l’encadrement des loyers à la relocation est appliqué dans ces zones, ce qui signifie que le loyer du nouveau locataire ne peut dépasser celui du précédent locataire, sauf exceptions spécifiques. Cette mesure a été reconduite jusqu’à l’été 2024.
Par ailleurs, toute hausse de loyer est interdite pour les logements classés F ou G par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Cela vise à encourager la rénovation énergétique des logements et à prévenir les hausses excessives dans les logements les moins bien isolés.
- Si les travaux d’amélioration sont réalisés dans les parties communes de l'immeuble, le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
Oui, le propriétaire peut augmenter le loyer si des travaux d’amélioration sont réalisés dans les parties communes de l’immeuble.
Selon la loi, dans le cadre d’un bail d’habitation en cours, les parties peuvent convenir de travaux d’amélioration du logement que le propriétaire peut faire exécuter en contrepartie d’une augmentation de loyer. Cela doit être clairement stipulé dans le contrat de location et le locataire doit être informé de cette possibilité avant la réalisation des travaux.
- Est-ce que le locataire peut demander une diminution du loyer si les travaux d'amélioration ne sont pas réalisés ?
La demande de diminution du loyer peut être légitime si les travaux d’amélioration dans un bien sont nécessaires pour assurer la sécurité, le confort ou l’habitabilité du logement.
Par exemple, si le logement présente des problèmes de sécurité tels que des infiltrations d’eau, des problèmes de plomberie ou d’électricité, le locataire peut demander une diminution du loyer si le propriétaire ne fait pas les réparations nécessaires.
Pour cela, la demande de diminution du loyer doit être faite par écrit et adressée au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire peut également demander l’intervention d’une commission départementale de conciliation en cas de litige avec le propriétaire.
- Est-ce que le loyer peut être révisé chaque année suite à des travaux d'amélioration ?
Non, le loyer ne peut être révisé chaque année, suite à des travaux d’amélioration du logement. Cependant, une révision annuelle du loyer peut avoir lieu, si elle est notifiée dans le bail, mais elle n’est pas spécifiquement liée aux travaux d’amélioration.
- Est-ce que le locataire peut refuser une augmentation de loyer après des travaux d'amélioration ?
Non, le locataire ne peut pas refuser une augmentation de loyer après des travaux d’amélioration si celle-ci est justifiée et conforme à la réglementation en vigueur. Cependant, il peut contester l’augmentation si celle-ci est excessive ou ne respecte pas les critères légaux.
