Quelles conséquences liées à l’absence du document informatif prévu par l’article 1er du décret n° 2017-923 du 9 mai 2017 ?
Depuis le 1 er juin 2017, date d’entrée en vigueur du décret n°2017-923 du 9 mai 2017, le commissaire de justice chargé de délivrer des assignations aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail, a l’obligation de remettre un document informatif au locataire afin de l’informer de l’audience.
Récemment, dans un arrêt rendu le 8 février 2024, la première chambre civile de la Cour de cassation a rendu un jugement important sur le sujet et s’est prononcée sur les conséquences de l’oubli de la remise ou du dépôt de ce document.
Tout d’abord, rappelons que le document informatif prévu par le décret du 1 er juin 2017, délivré par le commissaire de justice, a vocation à indiquer la date, l’horaire et le lieu de l’audience, ainsi que l’importance de sa présence à l’audience. Il est également précisé au locataire la possibilité de déposer, avant l’audience, une demande d’aide juridictionnelle, et de saisir les acteurs contribuant à la prévention des expulsions locatives.
Le document informatif est remis dans les mains du dentinaire lors de la signification à personne, ou bien délivré à domicile ou à résidence.
Une récente affaire portée devant la Cour de cassation a permis de clarifier la nature de ce document d’information, ainsi que l’absence de conséquence sur la procédure en cas d’absence de remise de ce document.
Ainsi, dans un arrêt rendu le 8 février 2024, un litige s’était installé entre une société bailleresse et le locataire d’un logement, eu égard aux mensualités impayées. La bailleresse a alors fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, avant de l’assigner en raison du manquement à cette clause et de procéder ensuite à son expulsion et au paiement d’un arriéré locatif.
Le locataire, qui sollicitait l’annulation de cette assignation, a été débouté en appel. Selon lui, l’absence de remise du document informatif, telle que prévue par le décret de 2017, l’avait empêché d’être informé de son droit de bénéficier de l’aide juridictionnelle et de la possibilité de saisir les acteurs permettant de prévenir son expulsion.
Il estime en effet que ce document informatif présente un caractère substantiel et d’ordre public, de sorte que la nullité devait être prononcée, bien qu’aucun texte ne prévoie expressément une telle sanction.
Le pourvoi du locataire devant la Cour de cassation n’a toutefois pas permis d’obtenir l’annulation de son assignation. Effectivement, la première chambre de la Cour a clarifié la nature du document informatif.
Ainsi, en se fondant sur l’article 1 er I du décret n°2017-923 du 9 mai 2017, la Cour de cassation affirme que contrairement à l’assignation, le document informatif ne constitue pas un acte de procédure qui serait soumis aux dispositions des articles 56 et 114 du Code de procédure civile.
Cette absence de réception du document informatif ne peut donc être invoquée comme constitutif d’un vice de forme ou de procédure afin d’obtenir la nullité de l’assignation. Ce document est considéré uniquement comme un document à titre de « rappel », dans la mesure où c’est l’assignation qui introduit l’instance.
En somme, l’absence du document informatif prévu par le décret de 2017 ne permet pas de justifier une demande de nullité de l’assignation.
On ne pourra que vous recommander, en qualité de bailleur, néanmoins de vous prémunir et de bien joindre le document informatif.
LES QUESTIONS CLÉS DE L’ARTICLE
- Quels sont les effets de l'absence du document informatif lors d'une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ?
Selon la Cour de cassation, l’absence du document informatif prévu par le décret n° 2017-923 du 9 mai 2017 ne constitue pas un vice de procédure. Le document informatif est considéré comme un rappel et non comme un acte de procédure.
Par conséquent, son absence ne justifie pas l’annulation de l’assignation. L’assignation reste valide, et la procédure de résiliation du bail et d’expulsion du locataire peut se poursuivre normalement.
- Depuis quand le commissaire de justice doit-il remettre un document informatif lors d'une assignation ?
Depuis le 1er juin 2017, date d’entrée en vigueur du décret n°2017-923 du 9 mai 2017, le commissaire de justice a l’obligation de remettre un document informatif au locataire lors d’une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail.
Ce document vise à informer le locataire de l’audience à venir et des démarches possibles pour se défendre, comme la demande d’aide juridictionnelle et la consultation des services sociaux contribuant à la prévention des expulsions locatives.
- Que doit contenir le document informatif remis au locataire ?
Le document informatif doit contenir plusieurs éléments essentiels, tels que :
- La date, l’horaire et le lieu de l’audience ;
- L’importance de la présence du locataire à l’audience ;
- La possibilité pour le locataire de déposer une demande d’aide juridictionnelle avant l’audience ;
- Les moyens de saisir les acteurs contribuant à la prévention des expulsions locatives.
Ce document est remis soit en main propre au locataire lors de la signification à personne, soit délivré à domicile ou à résidence en cas d’absence du locataire.
- Qu'a décidé la Cour de cassation dans son arrêt du 8 février 2024 concernant l'absence de remise du document informatif ?
Dans son arrêt du 8 février 2024, la Cour de cassation a décidé que l’absence de remise du document informatif ne constitue pas un vice de forme ou de procédure.
La Cour a clarifié que ce document n’est qu’un rappel pour le locataire et ne relève pas des actes de procédure définis par les articles 56 et 114 du Code de procédure civile.
Par conséquent, l’absence de ce document ne peut justifier une demande de nullité de l’assignation, et la procédure de résiliation du bail et d’expulsion du locataire peut continuer sans obstacle.
- Pourquoi le locataire a-t-il été débouté en appel concernant l'absence du document informatif ?
Le locataire a été débouté en appel car la Cour de cassation a estimé que l’absence du document informatif ne constitue pas un motif d’annulation de l’assignation.
Le locataire avait fait valoir que l’absence de ce document l’avait empêché de demander une aide juridictionnelle et de consulter les services sociaux pour prévenir son expulsion.
Cependant, la Cour a jugé que le document informatif est un simple rappel et non un élément substantiel de la procédure, et que son absence ne porte pas atteinte aux droits du locataire de manière suffisante pour justifier une annulation.
- Quelle est la nature du document informatif selon la Cour de cassation ?
La Cour de cassation a clarifié que le document informatif est considéré comme un rappel destiné au locataire et non comme un acte de procédure.
Cela signifie qu’il ne relève pas des règles strictes des articles 56 et 114 du Code de procédure civile.
Ce document vise à informer et rappeler au locataire des informations importantes sur l’audience et ses droits, mais son absence ne constitue pas une irrégularité de la procédure d’assignation aux fins de résiliation du bail.
- Que doit faire un bailleur pour se prémunir contre des contestations liées à l'absence du document informatif ?
Pour éviter toute contestation, il est recommandé aux bailleurs de toujours joindre le document informatif lors de la remise de l’assignation au locataire.
Bien que l’absence de ce document ne justifie pas l’annulation de l’assignation, fournir ce document permet de s’assurer que le locataire est bien informé de ses droits et des démarches possibles, réduisant ainsi les risques de contestation et de prolongation de la procédure.
Cela renforce également la transparence et le respect des obligations légales du bailleur.
- Quelle est la conséquence pour le locataire en cas de non-remise du document informatif par le commissaire de justice ?
La non-remise du document informatif par le commissaire de justice n’a pas de conséquence sur la validité de l’assignation. Le locataire ne peut pas invoquer cette absence pour obtenir l’annulation de l’assignation.
Toutefois, le locataire peut toujours demander un délai de paiement ou une aide juridictionnelle avant l’audience s’il en prend connaissance par d’autres moyens.
La procédure de résiliation du bail et d’expulsion peut donc se poursuivre normalement malgré l’absence de ce document.
- Dans quel contexte a été rendu l'arrêt du 8 février 2024 par la Cour de cassation ?
L’arrêt a été rendu dans le contexte d’un litige entre une société bailleresse et un locataire concernant des loyers impayés.
La société bailleresse avait signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, puis avait assigné le locataire en résiliation du bail en raison du manquement à cette clause.
Le locataire, en contestant l’assignation, faisait valoir l’absence de remise du document informatif. La Cour de cassation a clarifié que cette absence n’affecte pas la validité de l’assignation et la procédure de résiliation du bail.
