Le droit immobilier est une discipline juridique centrale qui régit les relations entre propriétaires et locataires, encadrant ainsi la gestion des biens immobiliers. La notion de location joue un rôle fondamental au sein de la réglementation immobilière, influençant directement les droits et obligations des parties contractantes.
Toutefois, les types de locations sont divers et variés dans l’objectif de répondre aux besoins spécifiques du marché. Qu’il s’agisse de logements résidentiels, de locaux commerciaux ou de baux ruraux, chaque type de location possède des caractéristiques distinctes et répond à des régimes juridiques particuliers afin de protéger, d’un côté les intérêts des propriétaires, de l’autre ceux des locataires.
Il convient alors d’explorer les différents types de location existants en droit immobilier, en soulignant les particularités et implications juridiques de chacun.
La location de longue durée
La location d’un logement vide
La location vide, également connue sous le nom de location non meublée, constitue l’une des formes les plus courantes de location immobilière. Elle est principalement régie par la loi du 6 juillet 1989, qui en fixe les conditions.
Conditions de location
Pour être qualifié de logement vide, le bien ne doit pas contenir les meubles habituellement présents dans un logement meublé. Certes, le logement peut contenir quelques équipements habituels tels qu’une cuisine aménagée ou une armoire, mais seul un logement entièrement meublé, incluant tout le mobilier et la vaisselle nécessaires à la vie quotidienne, est qualifié de meublé et soumis à des règles spécifiques.
Aussi, un logement vide doit respecter certaines normes minimales :
Une surface habitable d’au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond supérieure à 2,2 m.
Un réseau électrique avec un éclairage dans chaque pièce.
Un système de chauffage efficace et conforme aux normes de sécurité.
Des installations sanitaires comprenant au minimum un WC et une douche ou une baignoire.
Un accès à l’eau potable.
Une cuisine avec au moins un évier et des plaques de cuisson.
Un système d’évacuation des eaux usées.
Contrat de location et durée du bail
La durée du bail de location vide est de trois ans au minimum lorsque le logement est la résidence principale du locataire. Le renouvellement du bail se fait par tacite reconduction, sauf avis contraire de l’une des parties. Pour les propriétaires personnes morales, la durée du bail est obligatoirement de six ans, sauf si le bien est détenu par une SCI familiale, auquel cas la durée du bail reste de trois ans.
Il existe également la possibilité de conclure un bail de durée réduite, d’au moins un an, si le propriétaire justifie d’un motif familial ou professionnel, lequel doit être précisé dans le bail ainsi que l’événement qui mettra fin au contrat.
Fixation du loyer
Le loyer peut être librement fixé lors de la première mise en location. Toutefois, il existe des dispositifs de plafonnement et d’encadrement dans certaines zones géographiques pour limiter les augmentations excessives de loyer. Le dépôt de garantie pour une location vide est d’un mois.
La location d’un logement meublé
La location meublée, prisée par les jeunes et les personnes en transition, offre un logement immédiatement habitable, doté de meubles et d’équipements nécessaires à la vie quotidienne.
Conditions de location
Depuis la loi ALUR, les obligations relatives à la location vide s’appliquent également à la location meublée. Cependant, la location meublée exige une liste spécifique de meubles et d’équipements.
Les éléments indispensables sont les suivants :
Un lit avec matelas et couette ou couverture ;
La possibilité d’occulter la lumière des ouvertures dans les chambres avec des stores, volets ou rideaux ;
Une cuisine équipée avec plaque de cuisson, réfrigérateur, four ou micro-onde, ainsi que des ustensiles de cuisine pour préparer les plats ;
Des assiettes et couverts pour prendre les repas ;
Une table avec des chaises ;
Des meubles de rangement ;
Un éclairage suffisant dans chaque pièce ;
Tout le nécessaire pour effectuer le ménage et l’entretien du logement (aspirateur, balai…).
Contrat de location et durée du bail
Un bail de location meublée engage le locataire et le propriétaire pour une durée minimale d’un an. Le renouvellement du bail se fait automatiquement, mais le bailleur peut y mettre fin avec un préavis de trois mois.
De son côté, le locataire peut résilier le bail avec un préavis d’un mois. Pour les étudiants, il est possible de proposer un bail de neuf mois. Le propriétaire doit également notifier au locataire tout changement de conditions du bail au moins trois mois avant la fin du contrat. Si le locataire refuse ces nouvelles conditions, il doit quitter le logement à la fin du bail.
Fixation du Loyer
Le loyer d’une location meublée est fixé de manière similaire à celui d’une location vide, néanmoins il est généralement plus élevé. Cette différence de prix s’expliquant en effet par les équipements et meubles fournis par le propriétaire. Le dépôt de garantie pour une location meublée est équivalent à deux mois de loyer.
Fiscalement, le propriétaire peut choisir entre le régime micro-BIC ou le régime réel. Ainsi, la location meublée peut ainsi offrir des revenus plus élevés, malgré les obligations supplémentaires en termes d’équipement et de meubles.
La colocation, initialement adoptée par les étudiants, séduit désormais un large éventail de personnes, transcendant les limites d’âge. Son principal avantage réside dans le partage des coûts de loyer et des charges, offrant une solution à la fois économique et conviviale.
Obligations et règles à respecter pour les locataires
Le contrat de colocation, similaire à un bail classique, engage chaque colocataire dans la location d’une maison ou d’un appartement.
Ainsi, chaque colocataire doit souscrire une assurance habitation, et une clause de solidarité est généralement inclue, de manière à obliger les colocataires à partager les frais en cas de défaut de paiement de l’un deux.
De plus, la colocation peut prendre la forme d’un bail unique signé par tous les colocataires (bail commun), ou d’autant de contrats de location qu’il y a de colocataires (bail individuel).
Conditions de location et durée du bail
Pour être considéré comme décent, le logement en colocation doit respecter une surface minimale, avec une pièce principale d’au moins 9 m2 et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou un volume habitable d’au moins 20 m3.
Fixation du loyer
Comme pour la majorité des locations, le loyer peut être librement fixé lors de la première mise en location, bien qu’il existe des dispositifs de plafonnement et d’encadrement, en particulier dans les zones tendues.
En ce qui concerne les garanties, le propriétaire peut exiger une caution pour chaque colocataire, avec une distinction claire quant à la portée de l’engagement de chacune, ou opter pour une caution unique englobant l’ensemble des colocataires, avec une spécification sur le colocataire dont le départ mettra fin à l’engagement de la caution.
La location saisonnière
La location saisonnière, souvent associée aux vacances, est une option prisée pour les voyageurs à la recherche d’un logement meublé pour une location de courte durée. Ce type de location, basé sur un bail de courte durée, attire en conséquence une clientèle passagère en quête de confort et de praticité. Contrairement à la location traditionnelle, de longue durée, la location saisonnière est
exclusivement meublée, offrant un environnement prêt à l’emploi pour les locataires.
Le contrat de location saisonnière est un bail de courte durée entre le propriétaire bailleur et le locataire, lequel offre une grande souplesse en termes de réservation. Les locataires peuvent ainsi déterminer la période correspondant le mieux à leurs besoins.
Attention, un contentieux élevé existe autour de la location saisonnière puisque celle-ci est limitée en nombre de jours 120 actuellement puis 90, lorsqu’on loue sa résidence principale. Le contentieux existe au niveau du droit de l’urbanisme avec un risque de changement de destination au profit d’une activité commerciale avec toutes les conséquences financières que cela peut entrainer. Enfin, ce type de location de courte durée peut être interdite dans les règlements de copropriété.
Avant de vous lancer dans un tel projet, une analyse sérieuse de la situation est nécessaire.
Le bail mobilité
Le bail mobilité offre une solution de location flexible pour les personnes ayant des besoins de logement temporaires, allant de 1 à 10 mois, et non reconductibles.
Conçu pour répondre aux besoins spécifiques des locataires en formation, en stage, en mission temporaire ou en mutation professionnelle, ce contrat permet une grande mobilité sans les contraintes habituelles des baux classiques.
Conditions de location
Le locataire éligible au bail mobilité doit justifier de sa situation professionnelle ou éducative au moment de la remise des clés. De surcroît, contrairement aux baux traditionnels, aucun dépôt de garantie n’est autorisé, mais le propriétaire peut demander une caution. Le loyer peut également faire l’objet de mesures d’encadrement et de plafonnement.
Avantages, précautions et fixation du loyer
Le bail mobilité offre une souplesse appréciable pour les locataires en situation de mobilité professionnelle ou éducative, leur permettant de louer un logement pour une période déterminée sans engagement à long terme.
Toutefois, il est crucial de veiller à ce que toutes les conditions du contrat soient clairement définies dès le départ, notamment en ce qui concerne les modalités de résiliation, les responsabilités en matière d’entretien et de réparations, ainsi que les éventuelles obligations de la caution.
Le contrat de location commerciale est une forme spécifique de contrat adaptée aux locaux destinés aux activités commerciales, artisanales et industrielles.
Contrairement aux contrats de location résidentielle, ces contrats sont plus complexes et prennent en compte des considérations spécifiques liées aux besoins des entreprises.
Le statut des baux commerciaux
Le statut des baux commerciaux est un ensemble de règles qui s’applique automatiquement dès la conclusion d’un contrat de bail commercial. Ce statut offre plusieurs avantages au locataire, dont le droit au renouvellement du bail après 9 ans, le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement, ou encore la révision du loyer tous les 3 ans ou selon une clause d’échelle mobile.
Pour permettre l’application du statut des baux commerciaux, le bail commercial doit répondre aux conditions suivantes :
Le contrat de bail doit concerner un immeuble ou un local destiné à un usage commercial, artisanal ou industriel.
Le local doit abriter l’activité d’un fonds de commerce, qui peut inclure des éléments matériels et immatériels comme la clientèle, le nom commercial, ou les droits de propriété intellectuelle.
Le locataire doit être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Registre national des entreprises (RNE).
Le local doit être utilisé conformément à son usage commercial, artisanal ou industriel prévu au contrat.
Par ailleurs, la bonne exploitation du fonds de commerce est indispensable pour bénéficier du droit au renouvellement du
bail. Le locataire doit avoir exploité le fonds de manière effective au cours des 3 années précédant l’expiration du bail.
La formalisation du bail commercial
La conclusion d’un bail commercial n’est pas soumise à une forme obligatoire. Un bail verbal est tout à fait légal et relève du statut des baux commerciaux, avec une durée minimale de 9 ans.
Néanmoins, dans la pratique, il est fortement conseillé d’établir le bail par écrit afin de prouver l’existence du contrat et de définir clairement les obligations de chaque partie.
Le bail écrit peut être rédigé sur papier ou support électronique, offrant ainsi une flexibilité supplémentaire. Il est à noter que dans certains cas spécifiques, le bail commercial doit obligatoirement être rédigé par un notaire (acte authentique). Ces cas comprennent les baux dont la durée dépasse 12 ans ou ceux concernant des établissements de débit de boissons tels que les bars, restaurants, supermarchés, épiceries ou cavistes.
La location de bureaux
La location de bureaux est régie par différents types de baux, chacun offrant ses propres avantages et contraintes.
Le bail à courte durée
Couramment utilisé pour les locaux situés dans des centres d’affaires, il est généralement conclu pour une durée maximale de 2 ans et non reconductible.
Il offre un avantage majeur dans la mesure où le loyer est fixé au moment de la signature du bail et reste inchangé.
Le bail commercial
Bien que traditionnellement réservé aux commerçants et artisans, le bail commercial peut également être souscrit par des professionnels libéraux avec l’accord du bailleur.
Il dispose de multiples avantages avec sa durée minimale de 9 ans, le droit au renouvellement automatique du bail et la possibilité de recevoir une indemnité d’éviction en cas de résiliation.
Le bail professionnel
Le bail professionnel permet de louer un bureau pour une durée minimale de 6 ans, mais il offre moins de protection que le bail commercial, il est caractérisé par une plus grande souplesse.
