Depuis quelques années, les prix de l’immobilier ont atteint des sommets avec 25% de progression en 5 ans sur Paris. Dans ce contexte, l’acquisition d’un appartement loué peut être intéressante lorsqu’on sait que ce type de bien subit une décote de 10% à 15% lors de son rachat. Il existe cependant quelques contraintes à prendre en compte avec ce type de bien et ce n’est pas sans risque…
L’achat d’un appartement occupé, un investissement risqué ?
L’achat d’un appartement occupé par des locataires est un investissement de plus en plus populaire. Mais ce marché de niche à quelques spécificités. Il est nécessaire de savoir que ce type d’investissement présente un avantage au niveau du prix d’achat, car le prix de vente du bien est minoré par rapport au même type de bien vide. Aussi, l’acheteur connaît par avance le locataire et la rentabilité du bien, ce qui lui assure de ne pas avoir de carence locative. Cependant, il ne lui est pas possible de renégocier le loyer déjà fixé ainsi que d’expulser le locataire avant la fin de son bail.
Quelles informations devez-vous vérifier avant d’acheter ce type de bien ?
Vérifier le paiement des loyers
La première des choses à faire est de vérifier si le paiement des loyers est versé de façon régulière, assurez-vous qu’il n’y a pas de loyers impayés.
Dans le cas où vous n’avez pas la certitude que le paiement du loyer est réglé tous les mois de façon régulière, vous pouvez souscrire à la garantie des loyers impayés (GLI), qui vous protège contre les impayés. Il faut savoir que cette garantie débute seulement au bout de 3 mois après la date d’achat et de la souscription. Ce qui vous laisse le temps de vérifier si votre locataire est fiable ou non.
Examiner le dossier du locataire
Une fois que vous vous êtes assuré qu’il n’y a pas d’impayés, il est recommandé de réétudier le dossier du locataire afin de faire le point sur sa situation financière et personnelle.
Par ailleurs, sachez qu’en cas de location à long terme, certains changements dans la vie d’une personne comme la perte d’emploi ou la naissance d’un enfant peuvent être des éléments qui vous exposent à des risques de loyers impayés.
Vérifier l’absence d’un contentieux locatif
Il est impératif de vérifier, avant de signer le compromis de vente, qu’il n’y a pas de contentieux locatif en cours. Car, dans le cas où le vendeur est en litige locatif avec son locataire, leur désaccord vous sera transféré par le biais du bail.
Vous pouvez faire acter de l’absence de contentieux en cours par un notaire afin de vous protéger s’il y a un incident par la suite.
Faire un état des lieux
Lorsque vous souhaitez acheter un appartement déjà en location, il est essentiel de vous renseigner sur l’état général du logement et à demander d’en faire une visite complète.
Lorsque vous visiterez le bien, la visibilité des murs et de l’ensemble des espaces vous sera difficile en raison des meubles en place. Cependant, la visite doit tout de même vous permettre d’évaluer avec précision s’il y a ou non des dégradations. Assurez-vous donc de poser des questions sur tout ce qui pourrait vous sembler suspect lors de la vérification des dommages. Intéressez-vous à l’état général des peintures, des plinthes, du plancher, des rebords de fenêtres, etc. En cas de doute, n’hésitez pas à solliciter une contre visite en présence d’un expert technique.
Vous pouvez demander au vendeur de vous envoyer un état des lieux d’entrée avant la visite, ce qui vous aidera à déterminer si des dommages ont été causés par les locataires.
Si vous ne faites pas cette vérification et que dans l’état des lieux il n’y a pas de mention concernant ces dégâts, vous ne pourrez demander la prise en charge des frais de réparation au locataire sortant.
L’appartement fait-il l’objet d’une convention
L’appartement est-il soumis à un dispositif fiscal prévoyant une convention à loyer ? Il s’agit d’une question importante à laquelle beaucoup de nouveaux acheteurs ne pensent pas.
Il est impératif de vous renseigner si l’appartement fait l’objet d’une convention de type Cosse ou Borloo par exemple, c’est- à-dire une convention limitant le montant des loyers applicables au logement loué. Cela peut être très contraignant car vous êtes tenu de respecter cet engagement pendant la durée restante du bail. La durée de cette convention est généralement de 6 à 9 ans selon le type de contrat.
Imaginons que l’ancien propriétaire vende son bien 3 ans après la signature d’un tel accord, vous devrez donc respecter cet engagement pendant les 3 à 6 ans restants.
Ce type de convention permet aux propriétaires de bénéficier de certains avantages fiscaux, seulement s’ils fixent des plafonds de loyer et mettent des biens à disposition pour les personnes aux ressources limitées afin qu’elles puissent vivre dans un logement à un prix abordable.
Y a-t-il une décote du prix de vente pour l’appartement loué ?
Il existe une décote sur le prix de vente du bien, en effet cela varie selon plusieurs critères, qui sont les suivants :
bail restant
montant du loyer
type de bien
âge du locataire
zone géographique
Au vu de la pratique, on estime que cette décote se situe entre 10% et 15% du prix du bien.
Les locations meublées, quant à elles, ne sont pas concernées par cette décote.
Il existe une décote pour les logements dont la construction est antérieure au 1er septembre 1948, ils sont soumis à la loi de 1948. Cette décote varie entre 20 % et 50 % du prix du marché. Néanmoins, dans ce type de location, les loyers sont généralement peu élevés et les possibilités de récupérer votre logement sont extrêmement limitées.
Donner congé à son locataire, sous quelles conditions ?
Le fait de donner congé à votre locataire vous permettra de faire en sorte qu’il libère les lieux et que vous puissiez récupérer le bien. Cependant, il y a des délais et conditions qui doivent être respectés pour pouvoir le faire en bonne et due forme.
Donner congé aux locataires pour y habiter
Il est possible d’acheter un logement loué pour y habiter par la suite, mais cet achat est soumis à des conditions. En effet, vous ne pourrez récupérer le logement pour y habiter avant l’écoulement d’un délai minimal de deux ans, même si la durée restante du bail est inférieure à ce délai.
Cette durée est définie par la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR puis plus récemment par la loi MACRON. Aussi, le logement doit obligatoirement devenir votre résidence principale par la suite.
Enfin, vous devez informer le locataire par courrier avec accusé de réception six mois avant la fin du bail, même si ces effets sont reportés pour attendre un délai de deux ans entre l’achat et la sortie du locataire.
Toutefois, si le locataire est une personne âgée (+ de 65 ans) disposant de faibles ressources (le seuil est fixé par décret), il bénéficiera d’une protection empêchant la délivrance d’un congé.
Les délais du congé
Si le bail expire dans moins de 2 ans :
Vous devez reconduire le bail de minimum 2 ans. Comme vu précédemment, si le nouvel acquéreur veut reprendre possession du logement avec un bail expirant dans moins de deux ans, il doit attendre au minimum deux ans pour donner son congé pour la reprise des lieux.
Si le bail expire dans plus de 2 ans :
Dans ce cas, il est possible de reprendre le logement dès la fin du bail. Il convient de notifier le congé au locataire 6 mois avant cette date.
Pour les logements meublés :
Cette disposition ne s’applique pas aux locations meublées mais sachez que vous devrez néanmoins attendre la fin du bail pour résilier, en respectant un préavis de 3 mois.
Donner congé aux locataires pour réaliser des travaux
Il est possible de donner congé au locataire pour cause de travaux, mais sous certaines raisons et sur des fondements qui doivent justifier la reprise totale des lieux et le départ du locataire.
Parmi les raisons valables, il y a :
la rénovation du logement
la réhabilitation du logement
la restructuration du logement
la mise en conformité du logement
Le bailleur doit prouver qu’il existe un motif sérieux pour la résiliation du bail et de l’imminence des travaux.
La loi de 1948– Si le logement a été mis en location avant 1948, la durée du bail est indéterminée et dépend de l’arrangement réalisé entre l’ancien propriétaire et le locataire lors de la signature du bail, cependant les baux qui y sont soumis aujourd’hui sont très rares.
En conclusion, il est possible d’acheter un appartement loué, mais il y a un certain nombre d’éléments à prendre en compte avant de procéder à un tel achat, et il est important d’être conscient des risques encourus. Si vous envisagez d’acheter un appartement loué, n’hésitez pas à me contacter pour que je vous accompagne dans les démarches et ainsi éviter les pièges liés à la location.
