Ma compétence en droit de la construction
Le droit de la construction est une branche du droit immobilier au même titre que le droit de la copropriété ou le droit locatif. Toutefois, tous les avocats en droit immobilier ne pratiquent pas pour autant le droit de la construction.
J’exerce la profession d’Avocat en droit immobilier depuis près d’une décennie et dès le début de mon activité, je me suis formée en droit de la construction, en intervenant dans des procédures judiciaires, en référé ou au fond, dans des expertises judiciaires ou amiables mais également en participant à des formations dispensées par des professionnels du droit ou des professionnels du bâtiment.
Mon cabinet est installé à Paris et je suis inscrite au Barreau de Paris. Néanmoins, j’interviens partout en France afin de répondre aux besoins exprimés par mes clients. Le recours à un avocat postulant en sus de mon intervention n’est obligatoire que dans l’hypothèse d’une procédure dite « au fond ». La procédure en référé ou l’expertise judiciaire n’impose pas de limite géographique à l’avocat.
Sommaire
1 – Pourquoi faire appel à un avocat aguerri au droit de la construction ?
2 – Quand recourir à un avocat en droit de la construction
3 – Le recours à un avocat en amont d’un projet de construction
4 – Un avocat pour des projets de construction spécifiques
5 – L’interaction entre le droit de la construction et les experts techniques
1 – Pourquoi faire appel à un avocat aguerri au droit de la construction ?
Des règles dérogatoires au droit commun
le code civil régit les principaux pans du droit en établissant des règles communes applicables à des situations et des domaines très diverses.
Le droit de la construction est lui régi par des règles spéciales qui dérogent aux principes de droit commun. Il en est ainsi par exemple des délais de prescription. Une loi de 2008 a harmonisé la plupart des délais de prescription pour plus de lisibilité (règle quinquennale), sauf en matière de droit de la construction où l’on retrouve des prescriptions biennales, décennales, etc. Non seulement les règles sont spéciales à cette matière mais de surcroît elles ne peuvent pas se cumuler avec les règles de droit commun.
La technicité du sujet
Les actions à mettre en œuvre peuvent être complexes pour les non-initiés car les éléments permettant de différencier ces procédures se nichent très souvent dans des éléments techniques (nature des désordres, moment de leur survenance, qualification de la réception, etc). La pratique de la matière aux côtés d’experts permet d’acquérir les compétences nécessaires à l’identification et à la classification des désordres.
La connaissance juridique de la loi et de la jurisprudence, bien qu’essentielle, n’est pas suffisante. Elle doit être couplée à des connaissances techniques transmises par les experts, les architectes, les constructeurs, les entreprises, etc..
La brièveté des délais
Les délais prévus par la loi et plus particulièrement le code civil pour agir sont souvent très brefs et demandent une réactivité très importante. Ex : un an, à compter de la réception pour les réserves non levées. Si le professionnel garde en tête la règle de prescription de droit commun, cinq ans, la prescription peut donc intervenir et empêcher la mise en œuvre de certaines garanties.
2 – Quand recourir à un avocat en droit de la construction
Les travaux concernés
Le droit de la construction recouvre toutes les hypothèses où vous avez fait réaliser des travaux engendrant la construction d’un ouvrage.
Classiquement, il s’agit de la construction d’un bâtiment, qui n’est pas nécessairement destiné à l’habitation (usage professionnel ou garage par exemple). Ce pan du droit recouvre également les travaux affectant de manière générale le gros œuvre d’un bâtiment déjà existant, par exemple, surélévation de celui-ci, création d’une annexe.
Les travaux peuvent porter indifféremment sur un bien individuel ou sur un bien collectif, par exemple, un immeuble dans lequel vous avez acquis un appartement, dès lors que vous avez un droit personnel sur la chose.
En outre, le droit de la construction ne concerne pas que les entreprises, professionnelles du bâtiment. Vous pouvez être mis en cause en qualité de constructeur (castor) dans le cadre d’une vente de votre bien immobilier sur lequel vous avez réalisé vous-même des travaux. Votre responsabilité en garantie peut alors être recherchée.
Les désordres
Le plus souvent, le recours à l’Avocat intervient a posteriori de l’acte à construire lorsque l’acquéreur ou le maître d’ouvrage constate des désordres liés à la construction. Il peut s’agir par exemple, de fissures, d’inadéquation des matériaux, de défauts d’étanchéité qui affectent l’ouvrage.
Si vous constatez des défauts ou des désordres, vous pouvez alors consulter un avocat qui vous accompagnera pour la qualification juridique de vos constats. Cette qualification permettant de déterminer les garanties dont vous pouvez bénéficier.
L’abandon de chantier
Lorsque vous êtes maître d’ouvrage, c’est-à-dire, pour simplifier, la personne qui a commandé les travaux, vous pouvez être confronté à la désertion d’une entreprise qui abandonne le chantier. Cette étape est importante et délicate à gérer. Outre, le fait qu’elle est souvent génératrice d’un important retard pour la réalisation des travaux, elle a un impact fort sur les garanties dont bénéficie le chantier.
Il est important de prendre les bonnes décisions et de réaliser les actions adéquates pour préserver vos droits et garanties avant d’envisager la poursuite des travaux avec une autre entreprise ou de procéder à l’exécution forcée.
L’abandon de chantier appelle une grande vigilance et une réactivité importante.
Les retards de livraison
En matière de vente en l’état futur d’achèvement notamment ou de construction de maison individuel, la question du retard de livraison intervient très fréquemment. Il est nécessaire d’identifier les causes du retard, les éléments techniques pouvant le justifier et d’identifier ce à quoi vous pouvez prétendre au regard du contrat signé mais également au regard des dispositions légales.
Ces questions sont d’autant plus d’actualité que les retards se sont intensifiés avec les mesures administratives et sanitaires prises depuis 2020 et les difficultés d’approvisionnement de matériaux affectant de nombreux domaines du bâtiment.
Pour autant le covid ne justifie pas tout ! Sollicitez l’analyse d’un professionnel du droit pour étudier vos droits au regard de cette matière très mouvante et sujette à des évolutions constantes.
3 – Le recours à un avocat en amont d’un projet de construction
Précédemment, j’ai évoqué le recours à un avocat uniquement dans un cadre, a posteriori, et surtout après la réalisation de dommages (désordres à l’ouvrage, abandon de chantier, retard de livraison) mais le maître de l’ouvrage ou l’acquéreur a tout intérêt à se faire conseiller avant toute opération de construction ou d’acquisition en l’état futur d’achèvement, dès la formation du contrat. Pourquoi ?
Tout d’abord pour s’assurer de la faisabilité juridique de votre projet de construction notamment au regard des règles d’urbanisme. L’absence de sécurité juridique en amont du projet peut avoir des conséquences lourdes sur votre responsabilité notamment si vous souhaitez vendre votre maison.
L’avocat vous permettra d’une part de comprendre en détail les garanties dont vous bénéficiez et ce à quoi vous vous engagez ou ce à quoi vous renoncez. Vous pourrez ainsi négocier les clauses contractuelles correspondant à vos besoins et à vos attentes.
Deux exemples de clauses à négocier :
- Les causes justificatives de retard, la liste n’est pas d’ordre public. Un professionnel de la construction ou un promoteur aura tendance à accroître cette liste afin de limiter au maximum les indemnisations dues en cas de retard.
- Les pénalités de retard : en dehors du CCMI très réglementé, aucune indemnité de retard n’est due légalement si elle n’est pas prévue au contrat.
Il ne s’agit là que de deux exemples très visibles mais en pratique de nombreuses clauses peuvent être aménagées pour vous protéger et des garanties supplémentaires pourront être demandées pour vous assurer de la fiabilité des intervenants.
4 – Un avocat pour des projets de construction spécifiques
Dans certaines hypothèses, il est essentiel de se faire entourer de professionnel du droit aguerri en la matière. Il s’agit par exemple de projet de bail à construction ou de bail en l’état futur d’achèvement. Ces projets conclus entre professionnels demandent une expertise technique très importante et un travail en amont du projet essentiel pour la sécurité de tous et la viabilité de l’acte sur le long terme.
Non seulement le recours à un avocat semble indispensable mais cette intervention doit être effectuée le plus tôt possible pour permettre une réalisation des actes dans de bonnes conditions et avec toutes les garanties nécessaires.
5 – L’interaction entre le droit de la construction et les experts techniques
L’avocat en droit de la construction reste avant tout un professionnel du droit et non un technicien de la construction. Pour exercer sa mission, dans l’hypothèse d’une expertise judiciaire notamment, il s’entourera d’expert technique relevant du domaine incriminé, architecte, bureau d’étude, géotechnicien, etc.
Les missions de chacun sont définies et se complètent parfaitement pour défendre les intérêts du mandant. En droit de la construction, ces interactions étant fréquentes et essentielles, elles ne soulèvent pas de difficultés, bien au contraire, les uns enrichissant les connaissances des autres au profit du mandant commun.
Le technicien peut être désigné par une assurance ou par les parties directement.
Pour toute question relative à des travaux de construction déjà effectués ou un projet à venir, prenez attache avec moi pour étudier votre situation.
Questions fréquentes
- Qu'est-ce que le droit de la construction ?
Le droit de la construction est une branche spécialisée du droit immobilier qui régule tout ce qui concerne la construction d’ouvrages, incluant les normes de construction, les contrats entre les différentes parties (promoteurs, constructeurs, acheteurs), ainsi que la gestion des litiges qui peuvent émerger.
Ce domaine est également à la croisée d’autres branches du droit : droit de l’urbanisme, droit public.
- Quand est-il conseillé de faire appel à un avocat compétent en droit de la construction ?
Faire appel à un avocat aguerri au droit de la construction est recommandé dès la phase de planification d’un projet de construction pour minimiser le risque de litiges et accroître les garanties.
De plus, en cas de litige ou de malfaçon, un avocat expérimenté dans ce domaine peut offrir une représentation experte devant les tribunaux pour défendre efficacement les intérêts de son client.
- Comment un avocat en droit de la construction assiste-t-il ses clients ?
Un avocat en droit de la construction assiste ses clients en offrant des conseils juridiques sur la réglementation du secteur, la rédaction et la négociation des contrats de construction, et en représentant le client dans les litiges en phase amiable (médiation, conciliation), en phase d’expertise ou en phase judiciaire.
Cela inclut les contentieux liés aux retards de construction, aux défauts de conformité, aux malfaçons, ou encore aux problèmes liés à la réception des travaux.
- Quelles sont les garanties légales importantes dans le droit de la construction ?
Les garanties légales essentielles incluent :
- la garantie de parfait achèvement,
- la garantie biennale,
- la garantie décennale.
Ces garanties protègent contre les malfaçons et assurent la qualité et la sécurité des constructions.
- En quoi consiste le premier rendez-vous avec un avocat en droit de la construction ?
Le premier rendez-vous avec un avocat en droit de la construction permet d’analyser la situation juridique du projet ou du litige, de discuter des options légales disponibles et de définir une stratégie pour défendre au mieux les intérêts du client.
- Comment choisir le meilleur avocat pour son projet de construction ?
Pour choisir le meilleur avocat, il est conseillé de rechercher un professionnel du droit ayant une expérience significative en droit de la construction, sa localisation sur le lieu du sinistre n’est pas nécessaire, il pourra, si besoin faire appel à un postulant.
