Loyer impayé : Que faire quand un locataire ne paie pas son loyer ?
Il ressort de ma pratique du droit immobilier que de nombreux litiges, portant notamment sur les impayés locatifs, pourraient être évités ou limités dans leur ampleur si la bonne gestion locative et les bonnes actions étaient initiées par les bailleurs.
J’ai conçu cet article pour vous donner les clés pour anticiper et réagir, le cas échéant, face à un loyer non payé.
Dans cette même optique de faciliter les procédures et limiter l’accroissement de la dette, je mets à votre disposition un formulaire pour initier rapidement une procédure de recouvrement.
En effet, les loyers non payés représentent un taux de 1% pour l’année 2020 en France (Source Fnaim), toutefois les consultations de locataires pour risque d’impayé locatif n’ont cessé, quant à elles, de croître pendant les périodes de confinement, 15% supplémentaires en 2020 selon l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement). Les dettes locatives peuvent entraîner des difficultés importantes pour les bailleurs, il est donc essentiel de prévenir ces difficultés et d’agir rapidement dès la première carence de l’occupant du lieu.
1 – L’obligation principale du locataire : le paiement du loyer
Comment éviter l’impayé de loyer ?
Pour un locataire, trouver un logement passe par la constitution d’un dossier, cet élément doit absolument être étudié attentivement par l’agence immobilière ou à défaut par le détenteur de l’hébergement avant la conclusion de l’acte de bail.
Vérifier que toutes les pièces nécessaires sont jointes au dossier ne suffit pas. Il n’est que trop conseillé au propriétaire d’étudier minutieusement le contenu des pièces. Cela signifie étudier globalement la cohérence des documents entre eux (montant du salaire et montant des revenus sur l’avis d’imposition), mais également par quelques recherches simples. Il est aisé de vérifier l’existence de l’employeur ou d’une société (si le locataire exerce à son compte) en recherchant le numéro de SIRET ou SIREN sur infogreffe. Le numéro fiscal présent sur l’avis d’imposition permet de vérifier les sommes déclarées et ainsi la rémunération, le site du gouvernement (impôts.gouv) permet cette vérification.
Cette étape est importante face à tous les locataires, même une connaissance proche. Bien qu’un impayé locatif ne repose pas toujours sur un dossier falsifié, la vérification préalable et approfondie des informations avant la signature du bail permet d’exclure un grand nombre de difficultés.
L’obligation de paiement du loyer par le locataire
Cette obligation se retrouve dans deux textes distincts, l’article 1709 du Code civil et l’article 7 1° de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient que l’occupant du lieu est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Le règlement du loyer et des charges au montant et termes fixés par le contrat permet au locataire de demander au détenteur du logement des quittances de loyer afin de faire valoir ses droits auprès des différents services d’aides (APL, Caf…).
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Fournir les quittances de loyer n’est pas une obligation automatique pour le bailleur. En revanche, si la demande est formulée par le locataire, le bailleur ne peut refuser de s’exécuter pour les loyers payés.
Attention toutefois à ne pas remettre de quittance si le loyer est non payé.
Cette obligation doit être respectée par l’occupant du lieu en toutes circonstances même conflictuelles avec le bailleur. Il est tentant pour bien des locataires, sur le fondement de l’exception d’inexécution, de refuser de payer le loyer et les charges comme moyen de pression sur le bailleur, mais il important de garder à l’esprit que « nul ne peut se faire justice soi-même ».
En effet, seul un juge, par jugement ou ordonnance, peut prononcer la suspension temporaire des échéances de loyer. De plus, les juges ont une appréciation très stricte de l’exception d’inexécution. En matière de travaux par exemple, seuls ceux revêtant un caractère d’urgence ou rendant impossible l’usage du bien peuvent permettre à l’occupent de déroger à son obligation de règlement du loyer. Ainsi, tant que le logement peut être utilisé l’occupant du lieu doit honorer son obligation.
A l’issue du préavis, l’occupant du lieu ne peut refuser de payer le dernier mois de loyer en considérant que son dépôt de garantie suffit.
Il est primordial de respecter cette obligation, car les défauts ou retards de paiements récurrents sont des motifs légitimes permettant au bailleur de résilier le bail.
Avant de pouvoir mettre fin au contrat et dans l’attente de récupérer les sommes dues par son locataire, le bailleur dispose de différentes assurances.
Le bailleur peut assurer ses revenus locatifs et le recouvrement de ceux-ci en sollicitant du locataire un garant ou à défaut la caution visale. Le détenteur de l’hébergement a tout intérêt à souscrire une assurance de garantie loyers impayés (GLI)
Actionner la caution du locataire
Il est commun de demander une caution au locataire avant la signature du bail. La caution est une personne tierce à l’acte de bail d’habitation qui s’engage à payer la dette du locataire en cas de défaillance de sa part. Pour plus d’informations sur le fonctionnement du cautionnement un article détaillé pourra vous éclairer : lien ici.
L’action est différente selon le type de caution :
La caution simple
Le critère d’actionnement de la caution simple est l’insolvabilité du locataire. Il ne peut être fait appel à la caution simple qu’après avoir réalisé toutes les démarches nécessaires auprès de l’occupant du lieu (solution amiable, mise en demeure, commandement de payer). En cas d’échec de toutes ces étapes le détenteur de l’hébergement pourra actionner la caution simple en lui faisant parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception en faisant état des démarches réalisées au près de l’occupant du lieu (Article 2298 Code civil).
La caution solidaire
Les propriétaires bailleurs peuvent sollicité l’aide à la caution solidaire dès le 1er impayé de loyer. La caution solidaire a renoncé à son bénéfice de discussion (Article 2298 Code civil), dès lors, il n’est pas nécessaire pour y faire appel à cette caution d’épuiser les étapes de la procédure d’impayé auprès de l’occupant du lieu. Face à un locataire solvable et qui refuse de payer le loyer le possesseur du bien peut sollicité l’aide à la caution solidaire par l’envoi – aux deux – d’une lettre recommandée en rappel de paiement.
En l’absence de caution il est important de savoir si l’occupant du lieu a souscrit à la garantie visale.
La garantie Visale
Nombreux sont ceux qui ne peuvent pas recourir à une caution personne physique (parents par exemple). La garantie visale permet d’obtenir de manière gratuite une caution aux locataires. Cette assurance couvre les loyers non payés ainsi que les charges impayées ainsi que les dégradations locatives. Le possesseur du bien peut en se rendant sur le site d’Action logement déclarer les impayés de l’occupant du lieu en faisant état de certains documents (le bail, la lettre RAR de mise en demeure, la carte d’identité, la taxe foncière, le RIB).
La garantie loyer impayé (GLI)
La garantie loyer impayé est une alternative à la caution. Cette assurance est souscrite par les propriétaires bailleurs pour se protéger en cas d’impayé locatif. Dès le 1er impayé de loyer le détenteur de l’hébergement peut sollicité l’aide à cette assurance de loyer non payé. Il est toutefois conseillé de bien étudier la police d’assurance, certaine assurance plafonne la somme de l’indemnisation ou décale la mise en œuvre de l’assurance par une franchise.
Avant la signature de l’acte de location, il conviendra de soumettre le dossier du prétendant locataire à l’assurance afin que celle-ci vérifie son éligibilité
L’avantage également de cette protection est la prise en charge par l’organisme des frais de justice et le suivi du processus juridique.
3 – Le locataire ne paie plus son loyer : Que faire en cas de loyer impayé ?
L’impayé de loyer est une situation délicate aussi bien pour le locataire que pour le bailleur. En ne payant pas le loyer le locataire déroge à son obligation principale et perd certains droits acquis jusqu’à lors.
Dès le premier loyer non payé, le possesseur du bien doit considérer la situation sérieusement. Depuis la loi ALUR, la prescription en la matière est de 3 ans, de ce fait l’inaction du propriétaire pendant ce délai peut lui porter préjudice et l’empêcher de recouvrer la somme de la dette locative.
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Plus la situation dure, moins la solvabilité du locataire est envisageable. Le bailleur doit être diligent et collecter les preuves de ses diligences afin de se prémunir en cas de litige porté devant les juridictions.
L’injonction de payer
La procédure d’injonction de payer est utile pour des créances d’un faible montant. Elle nécessite également que le bailleur se trouve face à un locataire qui contrevient à son obligation de payer sans raison apparente – rare en pratique – car le refus de payer est souvent motivé par l’inexécution d’une obligation formulé auprès du bailleur (travaux, quittance de loyer).
Pour plus d’informations ou une meilleure information vous pouvez vous référer à l’article sur le sujet consultable ici.
La négociation amiable
Dans un premier temps, il est important pour les parties de se rapprocher, par téléphone ou par une visite à l’occupant afin de connaitre la raison de cet impayé, simple retard, oubli ou détresse financière.
A défaut de réponse lors de cette première approche, le propriétaire envoie par la suite une mise en demeure de payer au locataire afin de solliciter la régularisation de sa situation.
Il est recommandé d’effectuer plusieurs relances par des voies de communication différentes (mail, courrier) en procédant en tout état de cause à l’envoi d’un courrier recommandé, élément de preuve essentiel dans l’hypothèse de la poursuite du litige.
La négociation amiable peut se formaliser en sollicitant la désignation d’un conciliateur auprès du tribunal de proximité.
La partie amiable n’est pas à négliger avant toute action en justice notamment pour les impayés de moins de 5 000 euros. En effet, à défaut de tentative de médiation ou de conciliation préalable avec un conciliateur, le juge pourra prononcer d’office l’irrecevabilité de la demande. (Article 750-1 du Code de procédure civile).
Le recours à un conciliateur est gratuit et il est saisit sur requête par le propriétaire ou le locataire. Les parties sont convoquées dans une salle du tribunal où chacune pourra exposer ses opinions. Le processus est confidentiel. En cas d’accord, le protocole pourra être homologué au cours d’une audience par un juge, il aura alors la même force qu’un jugement. L’accord peut porter sur la dette, les modalités de règlement et l’éventuel départ de l’occupant.
Le délai de la conciliation varie en fonction de la disponibilité des conciliateurs mais cela peut constituer une bonne alternative pour sortir rapidement d’une situation délicate.
Un dernier point non des moindres, il faut être deux pour concilier ! Cela signifie qu’une conciliation est souvent impossible car le dialogue est rompu avec le locataire.
La clause résolutoire pour mettre fin au bail
Cette modalité permet au possesseur du bien de mettre fin de manière automatique au bail en cas de loyers non payés ou des charges par le locataire. Il est toutefois précisé que le propriétaire doit faire délivrer un commandement visant expressément cette modalité et que seule une décision judiciaire peut permettre de constater la résiliation du contrat et permettre ainsi l’expulsion de l’occupant.
Cette clause présente dans le contrat permet une rupture de l’acte mais en pratique le recours à un magistrat est obligatoire pour valider l’application de cette modalité.
Le bailleur ne pourra pas considérer l’acte rompu par effet de la clause résolutoire sans décision expresse reconnaissant son application.
Le commandement de payer
A défaut de clause résolutoire dans le bail, le possesseur du bien peut faire délivrer une injonction de payer au locataire mauvais payeur. Le propriétaire doit être diligent et respecter les mentions obligatoires de cette consigne de payer précisées par l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989.
Cette injonction de payer est délivré par huissier au locataire. Si l’occupant du lieu est cautionné, l’injonction de payer doit également être transmise à la caution sous quinzaine à compter de la signification au locataire.
A la réception du commandement, l’occupant du lieu dispose alors d’une échéance de 2 mois afin d’apurer sa dette locative – augmentée des frais d’huissier – ou afin de demander des délais de paiements. A défaut, le propriétaire pourra assigner le locataire pour obtenir la rupture du bail.
Quand délivrer un commandement de payer ? Vous pouvez l’effectuer dès le premier impayé. Aucune relance préalable n’est exigée.
En cas de loyer non payé, la signification d’un commandement est une étape obligatoire avant de pouvoir poursuivre le processus.
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En cas de demande d’expulsion
La notification du commandement de payer à la CCAPEX
La Commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être informée de tout commandement visant à obtenir la résiliation du bail et le renvoi du locataire. Le défaut de notification à la CCAPEX est un motif de nullité entachant la procédure que le juge peut relever d’office.
L’assignation
L’assignation est un acte répondant à un certain formalisme (Articles 54 et 56 du code de procédure civil) par lequel l’occupant du lieu sera informé qu’un procès lui est intenté. L’acte est généralement rédigé par avocat et délivré par exploit d’huissier.
L’assignation devra viser la clause résolutoire du bail afin que le juge en prononce la résolution judiciaire. Toutefois, ce magistrat dispose d’un pouvoir d’appréciation de la situation au regard des possibilités financières de l’occupant du lieu et des conséquences des impayés sur le possesseur du bien. Il peut ainsi refuser de prononcer la rupture du contrat pour permettre à la place une régularisation de la dette locative par étalement.
Si le locataire décide de partir avant l’audience et/ou de payer sa dette, vous pouvez décider d’arrêter le processus juridique à tout moment.
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En cas de demande d’expulsion
L’assignation doit également être délivrée à la CCAPEX.
L’audience
L’audience se déroule devant le Juge des contentieux de la protection. Le détenteur de l’hébergement devra demander au magistrat de condamner le locataire au règlement des arriérés de loyers, de prononcer la résolution juridique du contrat et le renvoi de l’occupant.
La dette locative ayant probablement augmentée entre l’assignation et l’audience, il peut être dans l’intérêt du propriétaire de fournir au juge la somme de la dette actualisée au jour de l’audience. Attention toutefois, pour garantir le respect du contradictoire l’actualisation de la dette locative ne sera pas prise en compte par le juge en l’absence du locataire.
Le délibéré
Le magistrat peut accorder à l’occupant du lieu des délais de paiements. Ces délais peuvent s’étaler sur une période de trois années maximum (article 24 V loi du 6 juillet 1989). Cette solution gracieuse accordée par le juge ne s’applique qu’à l’arriéré de loyer, le bail étant toujours valable le locataire doit poursuivre son exécution normale en s’acquittant du paiement mensuel des loyers.
Outre cette solution gracieuse, ce magistrat peut également choisir de prononcer la résiliation judiciaire du contrat et du renvoi de l’occupant du lieu.
Le locataire dispose à compter de signification de la décision d’un délai d’un mois pour sollicité l’aide de la décision. Au prononcé de cette décision, le comportement de l’occupant du lieu peut être double :
Le locataire décide de quitter les lieux : dans ce cas la procédure de renvoi ne sera pas nécessaire pour le bailleur, l’occupant du lieu quant à lui devra apurer sa dette locative.
Le locataire décide de rester dans les lieux : La résolution du contrat ayant été prononcée le locataire devient occupant sans droit ni titre. L’occupation des lieux par le locataire récalcitrant donne lieu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. En cas d’impayé de l’indemnité d’occupation, celle-ci se substituant au loyer elle est également couverte par les garanties légales susvisées.
À l’écoulement de cette échéance d’un mois et sans appel de la décision par le locataire, le bailleur engage le processus d’expulsion de l’occupant du lieu.
La décision judiciaire doit être signifiée au locataire, c’est un préalable obligatoire pour que l’huissier de justice puisse ensuite signifier une injonction de quitter les lieux. Si la décision juridique n’octroie pas de délai particulier à l’occupant du lieu pour quitter le bien, alors cette consigne de quitter la location lui laissera une échéance de deux mois pour restituer la jouissance du bien au bailleur.
Cette injonction de quitter les lieux, comme le commandement de payer précédant la procédure juridique, doit être signifié à la Préfecture. Les significations à la CCAPEX siégeant à la préfecture ont pour but l’information des services d’assistance sociale par exemple pour permettre à l’occupant du lieu de trouver un logement adapté à sa situation.
L’expulsion avec le concours de la force publique
Si l’injonction de quitter la location n’est pas suivi d’effet, alors l’huissier de justice pourra présenter une demande à la préfecture afin que des agents des forces de l’ordre l’accompagnent pour le renvoi physique de l’occupant du lieu, devenu occupant sans droit ni titre, resté dans la location.
L’expulsion avec le concours de la force publique n’est pas automatique. En effet, la demande de l’huissier ou du commissaire priseur, peut rester sans réponse de la part de la préfecture.
La trêve hivernale : obstacle à l’expulsion
Le bailleur ayant engagé une action en référé ou au fond pour le renvoi de son locataire mauvais payeur et qui obtient un jugement favorable devra suspendre son exception. La cause de cette suspension est la trêve hivernale définie à l’article L.412-6 du CPCE comme le « sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ».
Compte tenu des circonstances exceptionnelles et économiques de la crise sanitaire et dans un souci de protection des locataires la trêve hivernale a été prolongée jusqu’au 1er juin 2021.
La fin de la période marque la reprise de la procédure de renvoi, le jugement obtenu pourra alors être exécuté par l’intermédiaire d’un huissier de justice.
La procédure d’impayé de loyer et de renvoi est longue et nécessite le respect de délais incompressibles.
Je ne saurai que trop vous conseiller de vous faire accompagner par un avocat pour l’ensemble du processus juridique et même dès les premières difficultés avec un locataire. Un avocat pourra ainsi vous aider à mettre en œuvre des mesures amiables permettant la résolution du différend.
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Que doit faire un propriétaire dès le premier loyer impayé ?
Dès le premier impayé, le propriétaire doit agir rapidement. Il est essentiel de collecter des preuves de ses démarches pour se prémunir en cas de litige.
La loi ALUR impose une prescription de 3 ans pour les actions en recouvrement des loyers impayés, donc l’inaction peut empêcher de recouvrer la dette du locataire. Il est conseillé de prendre des mesures dès le premier impayé pour éviter que la situation ne s’aggrave.
Quelle est la première étape à envisager en cas de loyer impayé ?
Avant d’entamer toute procédure judiciaire, il est recommandé de tenter une négociation amiable. Cela implique de contacter le locataire pour comprendre la raison de l’impayé, qui peut être un simple retard ou une situation de détresse financière.
Si le locataire ne répond pas, le propriétaire doit envoyer une mise en demeure de payer, suivie de relances par différentes voies de communication, y compris un courrier recommandé, qui sert de preuve en cas de poursuite du litige.
Comment la clause résolutoire peut-elle être utilisée en cas de loyer impayé ?
La clause résolutoire, présente dans le contrat de bail, permet la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement des loyers. Cependant, pour que cette clause soit effective, le propriétaire doit faire délivrer un commandement de payer visant expressément cette clause.
Seule une décision judiciaire peut constater la résiliation du contrat et autoriser l’expulsion du locataire.
Qu'est-ce qu'un commandement de payer et quand doit-il être délivré ?
Le commandement de payer est une injonction délivrée par un huissier de justice, adressée au locataire en cas de loyer impayé. Ce commandement doit respecter les mentions obligatoires prévues par la loi et est une étape essentielle avant de pouvoir engager une procédure d’expulsion.
Il peut être délivré dès le premier impayé et doit également être notifié à la caution du locataire, le cas échéant.
Quel est le rôle de la CCAPEX dans le processus de loyer impayé ?
La Commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) joue un rôle crucial dans le processus. Toute notification de commandement de payer doit lui être transmise. Le défaut de notification à la CCAPEX peut entraîner la nullité de la procédure d’expulsion.
Qu'est-ce qu'une assignation et quand est-elle utilisée dans le cadre d'un loyer impayé ?
L’assignation est un acte formel par lequel le locataire est informé d’un procès intenté contre lui pour loyer impayé. Elle est rédigée par un avocat et délivrée par un huissier.
L’assignation doit mentionner la clause résolutoire pour que le juge puisse prononcer la résolution judiciaire du contrat. Elle est utilisée lorsque les tentatives de résolution amiable ont échoué et que le locataire n’a pas régularisé sa situation malgré le commandement de payer.
Comment se déroule l'audience en cas de loyer impayé ?
L’audience se tient devant le Juge des contentieux de la protection. Le propriétaire doit demander au juge de condamner le locataire au paiement des arriérés de loyers et de prononcer la résolution juridique du contrat et l’expulsion du locataire.
Le juge évalue la situation du locataire et peut accorder des délais de paiement ou refuser la résiliation du contrat pour permettre une régularisation de la dette locative.
Quelles options a un locataire en difficulté pour payer ses loyers ?
Un locataire en difficulté peut demander des délais de paiement ou solliciter une aide au logement auprès d’organismes comme la CAF ou Action Logement. Il peut également faire appel à un conciliateur pour tenter de trouver un accord amiable avec le propriétaire, ce qui peut inclure un plan de remboursement de la dette locative.
Quelles sont les protections contre les loyers impayés pour les propriétaires ?
Les propriétaires peuvent se protéger contre les loyers impayés en souscrivant une assurance loyer impayé, qui prend également en charge les frais de procédure en cas de litige.
Cette assurance garantit le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire et peut couvrir les dégradations immobilières causées par le locataire.
