La caution dans le bail d’habitation
Le recours à la caution, dans le cadre de l’exécution du bail d’habitation, est un outil qui peut être très utile et performant au bénéfice du bailleur si tant est que celui-ci soit mis en œuvre conformément aux dispositions légales. L’article ci-dessous a pour but d’attirer votre attention sur les écueils à éviter notamment lors de la conclusion du caution.
Les relations entre les acteurs de la caution en bail d’habitation
La demande de caution par le bailleur
Un bailleur qui a souscrit une assurance (assurance loyers impayés) ou tout autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti ne peut demander en sus une caution, sous peine de nullité. (Article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
A ce titre, la loi Alur sanctionne ce cumul par la nullité du cautionnement, le contrat de bail reste quant à lui valide.
La disposition précitée ne s’applique pas au dépôt de garantie, qui reste en tout état de cause dû au bailleur lors de la prise à bail. (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989)
Outre le champ d’application de la caution, le même article met en garde le bailleur sur le refus d’une personne qui se présente garant. Le bailleur qui exige une caution de la part de son locataire débiteur de sommes ne peut refuser la caution au prétexte qu’elle n’est pas de nationalité française ou quelle ne réside pas sur le territoire métropolitain.
Il est important pour le bailleur de s’assurer que la personne qui se porte garant sera en mesure de solder les éventuelles dettes du locataire. Pour cela le débiteur est amené à lui demander des documents figurant dans une liste limitative (la liste est retranscrite en fin d’article).
Le formalisme de la caution
Pour être valable, l’acte de caution doit comporter plusieurs mentions :
- Le nom du bénéficiaire du cautionnement,
- L’adresse du logement concerné,
- Le nom du bailleur,
- Le montant du loyer,
- Les conditions de révision du loyer,
- Une mention précisant de manière explicite et non équivoque la connaissance que la caution a de l’étendue de ses obligations (sa durée d’engagement et/ou le plafond des sommes pour lesquelles elle s’engage),
- La reproduction d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 cela s’impose en location vide qu’en location meublée.
Durée d’engagement de la caution
Le cautionnement peut être à durée déterminée ou indéterminée.
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Le cautionnement à durée déterminée
La caution est libérée de ses obligation à l’égard du créancier au terme stipulé par le bail d’habitation. La caution ne peut être libérée avant le terme convenu.
Exemple : si la clause mentionne un engagement pour la durée du contrat de bail. La caution prendra fin au bout de 3 ans (bail location vide) même si la relation contractuelle se poursuit entre la bailleur et le locataire par tacite reconduction.
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Le cautionnement à durée indéterminée
Cela fait référence au cas où le contrat de location reste silencieux quant à la durée du cautionnement. La durée peut également être stipulée indéterminée par le contrat de location.
Dans ces cas, la caution peut se libérer unilatéralement de ses obligations en résiliant le cautionnement.
La résiliation initiale prend effet au terme du contrat de location (initial, reconduit ou renouvelé), au terme du contrat le bailleur recevra une notification de résiliation de la caution.
Mentions figurant dans l’acte de caution
- Le nom du bénéficiaire du cautionnement,
- L’adresse du logement concerné,
- Le nom du bailleur,
- Le montant du loyer,
- Les conditions de révision du loyer,
- Une mention précisant de manière explicite et non équivoque la connaissance que la caution a de l’étendue de ses obligations.
- La reproduction d’une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 cela s’impose en location vide qu’en location meublée.
Bénéficiaire du cautionnement
Le bailleur est le bénéficiaire du cautionnement. Il est connu lors de la conclusion du contrat de location mais peut être remplacé en cas de vente du bien.
Le cautionnement stipulé lors du contrat de location est sauf stipulation contraire transmis de plein de droit en cas de vente de l’immeuble. En effet, en cas de transmission du contrat de location à un nouveau bailleur la créance de loyer est accessoire à celui-ci.
Par l’effet combiné de l’article 1743 et des articles 1692, 2013 et 2015 du Code civil, en cas de vente de l’immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire, en tant qu’accessoire de la créance de loyers cédée à l’acquéreur (Cass., ass. plén., 6 déc. 2004,n °03-10.713).
Devoir du débiteur envers la caution
En cas de manquement du locataire à ses obligations notamment le paiement du loyer, le bailleur doit signifier un commandement de payer au locataire. Dans les 15 jours suivants, le bailleur doit également signifier un commandement de payer à la caution. A défaut, la caution ne peut être tenu au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. (Article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
En conclusion, les bailleurs sont invités à la plus grande vigilance lors de la prise d’une caution au moment de la signature d’un nouveau bail d’habitation. En cas de doute, n’hésitez pas à me contacter pour vous accompagner.
Caution personne physique une pièce justificative d’identité comportant la photographie du titulaire parmi cette liste :
- Carte nationale d’identité
- Permis de conduire français ou étranger
- Passeport français ou étranger)
Caution personne morale deux justificatifs doivent être apportés :
- Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts ou tout autre pièce faisant apparaitre le nom du responsable et l’adresse de l’organisme ainsi que la preuve de la déclaration au près d’une administration, d’une juridiction ou d’un organisme professionnel
- Justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur l’extrait K bis ou les statuts.
Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
- Dernière quittance de loyer
- Facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois.
- Attestation d’assurance logement de moins de trois mois.
- Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
- Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d’essai.
- L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
- L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
- La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
- La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
- Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants
- Dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.
- Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
- Trois derniers bulletins de salaires.
- Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
- Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
- Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.
QUESTIONS CLÉS DE L’ARTICLE
- Qu'est-ce qu'une caution dans le cadre d'un bail d'habitation ?
Dans un bail d’habitation, la caution est une personne physique ou morale qui s’engage à garantir les obligations locatives du locataire, notamment le paiement du loyer et les charges locatives.
Cet engagement de caution est formalisé par un acte de cautionnement.
- Quand un bailleur peut-il demander une caution ?
Le bailleur est la personne propriétaire du bien et peut demander une caution lors de la signature du bail, sauf s’il a souscrit une assurance loyers impayés ou toute autre forme de garantie couvrant les obligations locatives du locataire.
Toutefois, si le logement est loué à un étudiant ou un apprenti, le bailleur peut demander une caution en plus de ces garanties.
- Quelles mentions sont obligatoires dans un acte de cautionnement ?
L’acte de cautionnement doit clairement identifier le locataire, le montant du loyer et les conditions de sa révision, l’adresse du logement loué, et la durée du cautionnement si elle est déterminée.
Il doit également reproduire une partie de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour informer la caution de ses obligations.
- Quelle est la durée d'un cautionnement dans un bail d'habitation ?
La durée du cautionnement peut être déterminée ou indéterminée. Si elle est déterminée, elle coïncide généralement avec la durée du bail. Attention, le renouvellement du bail équivaut à un nouveau bail. La caution n’est donc plus applicable si elle ne prévoit pas expressément les renouvellements de baux.
Si elle est indéterminée, la caution peut se libérer de ses obligations à l’expiration du bail, à condition d’en informer le bailleur.
- Quelles sont les obligations d'une caution envers le bailleur ?
La caution s’engage à payer le loyer et les charges locatives en cas de défaillance du locataire. Elle doit être informée de toute modification du contrat de location, notamment en cas de renouvellement du bail ou d’augmentation du loyer.
- Quelles protections légales existent pour la caution ?
La loi protège la caution en imposant des mentions obligatoires dans l’acte de cautionnement.
De plus, le bailleur doit informer la caution de toute action en justice contre le locataire pour impayés, et la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard sans avoir été préalablement informée.
- Quelles sont les conséquences pour un bailleur qui ne respecte pas les règles du cautionnement ?
Si le bailleur ne respecte pas les règles légales, notamment en demandant une caution alors qu’il a déjà une assurance loyers impayés, le cautionnement peut être déclaré nul.
De plus, le bailleur risque une amende administrative si les documents exigés de la caution ne figurent pas dans la liste limitative prévue par la loi.
- Quels documents un bailleur peut-il demander à une caution ?
Le bailleur peut demander à la caution des justificatifs d’identité, de domicile, de ressources et d’activités professionnelles, conformément à une liste limitative établie par décret. Ces documents permettent de s’assurer de la solvabilité de la caution.
- Comment une caution peut-elle se libérer de ses obligations ?
Dans un cautionnement à durée indéterminée, la caution peut se libérer unilatéralement en résiliant le cautionnement, avec effet à l’expiration du bail.
Pour un cautionnement à durée déterminée, la caution est libérée automatiquement à l’échéance du terme convenu dans le contrat de bail.
- Que doit faire un bailleur en cas de manquement du locataire ?
En cas de manquement du locataire, notamment pour impayés de loyer, le bailleur doit adresser un commandement de payer au locataire et informer la caution dans les 15 jours suivants.
Cette démarche est nécessaire pour pouvoir faire appel à la caution pour le paiement des sommes dues.
