Lorsqu’un locataire décède, part ou est expulsé, le processus consistant à vider son appartement est différent et peut être vite décourageant dans certains cas. Si vous êtes amené à vivre l’une de ces situations, il est important de connaître vos droits et responsabilités ainsi que les délais de procédure (qui sont souvent très longs). Dans cet article, je vais vous exposer tous les cas de figure possibles et vous donner des conseils sur ce que vous devez faire si cela venait à vous arriver.
Quels sont les motifs pour expulser un locataire ?
Pour commencer, regroupons les motifs principaux qui peuvent être utilisés pour expulser un locataire de votre logement locatif :
- il n’a pas payé son loyer
- il a violé le contrat de location
- il a causé des dommages importants à la propriété
Dans certains cas, le propriétaire peut également expulser un locataire s’il doit emménager lui-même dans la propriété.
Quel est le délai d’expulsion d’un locataire ?
Après qu’une violation, dégradation ait été constatée, la procédure d’expulsion doit être entamée le plus rapidement possible afin d’éviter tout dommage supplémentaire. Il est préconisé d’engager la procédure le plus rapidement possible, car selon le moment auquel vous souhaitez expulser votre locataire, une protection est instaurée durant la saison hivernale et la démarche d’expulsion sera alors suspendue durant cette période, je vais y revenir plus en détail un peu plus tard.
Quelles sont les étapes de l’expulsion d’un locataire ?
Tout d’abord, les démarches à effectuer dépendent du contenu de votre bail, c’est-à-dire s’il existe ou non une clause résolutoire dans le contrat de location. Cette clause prévoit que si le locataire ne paie pas le loyer ainsi que les autres charges, comme convenu à l’avance, le bail devient automatiquement résilié. Mais si cette clause n’est pas stipulée dans le bail, alors le juge appréciera la gravité des impayés pour décider la résiliation du bail.
Par ailleurs, pour éviter les procédures longues et coûteuses, tentez dans un premier temps, de trouver une solution à l’amiable !
Pour cela, le propriétaire doit envoyer une lettre par courrier recommandé avec accusé de réception de mise en demeure, et ceci dès le premier impayé de loyer, avant toute action en résiliation de bail, il doit également contacter la personne qui s’est portée caution ou Action Logement par exemple si le locataire a souscrit à une garantie Visale.
Qu’est-ce que la résiliation par la clause résolutoire ?
La clause résolutoire est une stipulation contractuelle qui permet au bailleur de résilier unilatéralement son contrat en cas de manquement du locataire.
Comment procéder ?
Premièrement, dans le cas de loyers impayés, le propriétaire doit prendre contact avec un huissier de justice afin d’établir un commandement de payer les sommes dues, cet acte sera signifié au locataire ainsi qu’à la personne garante.
Dans le cas où un locataire conteste la demande de loyer de son propriétaire, il peut s’adresser directement à lui (à son propriétaire) pour trouver un accord commun. Mais si aucun accord n’est trouvé lors des négociations, le litige sera alors soumis à un juge du contentieux de la protection, spécialisé dans ce type d’affaire.
Le délais de paiement
Le locataire a deux mois pour payer les sommes réclamées et les frais d’huissier de justice.
S’il ne peut pas payer, pendant cette période, il peut demander un délai de paiement au juge du contentieux de la protection, en charge de l’affaire ; ou demander une aide financière.
Que se passe-t-il à l’issue des 2 mois ?
Le locataire peut rester dans son logement s’il a payé les montants dus, au bout des 2 mois.
A défaut de règlement, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection qui appréciera alors la demande de résiliation judiciaire ou résolution du bail et ordonnera l’expulsion du locataire.
Par ailleurs, si le locataire est en mesure de régler sa dette, le juge peut décider de lui accorder un délai de paiement supplémentaire. Les effets de la clause résolutoire sont alors suspendus pendant cette période.
Comment se passe la résiliation judiciaire ?
La résiliation judiciaire est sollicitée lorsque le bail ne contient pas de clause résolutoire.
Tout d’abord, si la résiliation est sollicitée pour un défaut de paiement ou un défaut de souscription d’une assurance, le bailleur doit faire délivrer par voie d’huissier un commandement de payer et/ou un commandement de produire l’attestation d’assurance. A défaut d’exécution dans le délai imparti, le propriétaire doit faire signifier par un huissier de justice une assignation à son locataire afin d’obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de celui-ci.
Quelles sont les décisions que le juge peut prendre ?
Premièrement, le juge déterminera si la faute de votre locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion.
Ensuite, après avoir examiné sa situation financière et les garanties apportées pour le règlement de la dette, le juge pourra décider de lui accorder un délai de paiement. Cependant, si le locataire n’est pas en mesure de rembourser les sommes dues, alors le juge prononcera la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Enfin, une fois la décision du juge prononcée, le propriétaire doit alors demander à un huissier de justice du tribunal de délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux.
Que se passe-t-il ensuite pour le locataire ?
Le locataire dispose de deux mois pour quitter les lieux après avoir reçu son commandement de quitter les lieux. Il peut, s’il le souhaite, saisir le juge de l’exécution, qui peut lui accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux en fonction de sa situation (personne âgée, problèmes de santé…), cela peut aller de 3 mois à 3 ans maximum.
A savoir
Seul un huissier de justice, sur décision de justice, peut procéder à l’expulsion des locataires
Le propriétaire ne doit pas tenter de réaliser lui-même l’expulsion en changeant les serrures par exemple ou en coupant l’eau ou l’électricité. Cette action serait qualifiée de délit puni de 3 ans de prison et de 30.000 € d’amende.
Par ailleurs, l’huissier de justice ne peut procéder à aucune expulsion locative pendant la trêve hivernale. Cette période s’étend généralement du 1er novembre au 31 mars (inclus).
L’intervention des forces de l’ordre
Le locataire accepte de quitter le logement
Si le locataire ne proteste pas pour quitter son logement à l’issue de la signification du commandement de quitter les lieux, l’huissier reprendra alors le logement et dressera un procès-verbal.
Le locataire refuse d’ouvrir la porte
Si l’huissier de justice ne peut pas entrer dans le logement, il dresse alors un procès-verbal de sa tentative échouée, qui indique qu’il n’a pas réussi à expulser le locataire de son logement. L’officier ministériel peut demander l’aide de la préfecture et des autorités locales telles que les policiers ou les gendarmes, pour procéder à l’expulsion.
A savoir
Le préfet peut refuser la demande du huissier de justice !
Dans ce cas là, le propriétaire peut demander une indemnisation mais cette hypothèse reste exceptionnelle. En revanche, il est très fréquent que le délai de réponse de la préfecture prenne plusieurs mois.
Le préfet fixe une date d’expulsion à laquelle les officiers de police ou de gendarmerie seront présents. L’huissier convoquera alors un serrurier et une entreprise de déménagement.
Si le locataire est absent, la procédure appliquée pour le refus d’ouvrir la porte sera identique à celle appliquée dans l’hypothèse d’un refus.
Lors de son départ, volontaire ou contraint, le locataire peut avoir laissé ses meubles dans le logement, ou même avoir endommagé les lieux. Pour éviter cela, il est important d’avoir un professionnel compétent à vos côtés. Si vous êtes en train de procéder à l’expulsion d’un locataire, ou si vous avez des questions sur vos droits et responsabilités, n’hésitez pas à me contacter.
Départ du locataire sans vider le logement, que faire ?
Tout d’abord, demandez à votre locataire de venir récupérer ses meubles abandonnés. Si son retour est négatif, vous pouvez lui envoyer, par lettre recommandée avec accusé de réception, une mise en demeure qui lui demande de venir récupérer tous ses biens abandonnés dans un délai défini (vous pouvez fixer le délai que vous souhaitez), sous peine de voir ces biens lui être retirés par un huissier de justice.
Si vous n’avez toujours aucun retour de la part du locataire, alors vous pouvez lui adresser, avec l’aide d’un huissier de justice, une sommation de vider les lieux.
Si malgré tous vos efforts, votre ancien locataire ne vous donne plus aucun signe de vie, l’huissier de justice fera un inventaire détaillé des meubles restant dans l’appartement, et vous pourrez faire appel au juge pour être autorisé à disposer des biens abandonnés.
A savoir
Même si vous avez envie de vous débarrasser des affaires de votre locataire de façon rapide et efficace, il est impératif de suivre la procédure adéquate sous peine de relever de l’infraction pénale de vol.
Lorsqu’un locataire décède, la situation peut être délicate, tant pour le propriétaire que pour les membres de la famille. Les mesures à prendre dépendent du fait que l’appartement soit meublé ou non. Dans un premier temps, visualisons les différents cas de figure possibles selon le type de contrat.
Le locataire décédé vivait seul en contrat non meublé
Qu’en est-il du bail ?
Le bail est automatiquement résilié lorsque le locataire qui vivait seul, décède. La famille devra toutefois vous envoyer un certificat de décès qui fixera la date de fin de son contrat de location.
Quelles sont les obligations des héritiers ?
Les héritiers doivent enlever eux-mêmes les meubles
Pour pouvoir relouer la propriété, vous devez faire enlever tous ses meubles.
Cependant attention : Vous n’avez pas le droit de le faire vous-même ou d’engager quelqu’un d’autre pour vous aider dans cette tâche. C’est à la famille de décider ce qu’ils souhaitent faire des affaires du défunt.
La loi ne fixe pas de délai spécifique, mais il faut laisser un délai raisonnable, généralement un à deux mois, après le décès de la personne pour que les proches puissent retirer tous les biens d’un appartement ou d’une maison.
Les membres de la familles héritent des dettes du locataire décédé
Les héritiers auront la mission de signer l’inventaire et de vous rendre les clés. Par ailleurs, ils devront également payer les loyers ou charges impayés par le locataire et couvrir les réparations liées aux dommages constatés au moment de la sortie des lieux, si besoin.
A savoir
Les héritiers ne sont pas obligés de solder les dettes s’ils refusent l’héritage laissé par le défunt.
Que se passe-t-il si le défunt n’a pas d’héritiers ou de famille ?
Dans le cas où le locataire est décédé sans héritier, sachez que vous ne pouvez pas retirer ses biens.
Mais il existe deux solutions pour cette situation :
- soit vous sollicitez la désignation d’un administrateur provisoire qui gérera tous les biens non réclamés jusqu’à ce qu’un héritier se manifeste
- soit, si le décès remonte à plus d’un mois, vous sollicitez l’autorisation du tribunal afin de faire stocker ses meubles dans un entrepôt tout en louant à nouveau votre appartement
Si au bout de 2 mois vous n’avez toujours pas de nouvelles concernant les héritiers, les affaires du défunt tombe dans le domaine public et c’est là que vous pourrez contacter les services de l’État, ils se chargeront de vendre les meubles puis une fois la vente terminée, ils vous rembourseront les frais de stockage encourus pendant la possession de ces biens.
Le locataire décédé ne vivait pas seul dans le logement
Quels sont les droits de la personne mariée survivante ?
Si le locataire était marié, le conjoint a le droit de continuer à vivre dans l’appartement jusqu’à la fin du bail. La loi prévoit également la possibilité, pour le conjoint, de reprendre le bail en informant le propriétaire par écrit dans les deux mois suivant le décès.
Si le locataire n’était pas marié, le droit de continuer à vivre dans l’appartement appartient aux éventuels colocataires qui vivent encore dans l’appartement. La loi permet également à un colocataire de reprendre le bail en informant le propriétaire par écrit dans les deux mois suivant le décès.
La personne décédé était en contrat de location meublée
Qu’en est-il du bail ?
Le bail est transféré aux héritiers du locataire décédé, il leur appartient de résilier le bail dans les formes s’ils ne souhaitent pas rester dans le logement.
Ils devront alors vous envoyer leur préavis par lettre recommandée avec accusé de réception et respecter le délai d’un mois qui leur est imposé avant de pouvoir déménager. Ce type de résiliation doit être effectué en bonne et due forme, comme si elle venait du locataire lui-même !
Pour conclure, dans le cas où un locataire décède ou est expulsé, il peut être difficile de savoir ce qu’il faut faire. En effet, les règles sont nombreuses et impératives, il est important de se rapprocher d’un professionnel compétent pour vous aiguiller sur les procédures à engager. Ne pas faire justice vous-même au risque que cela se retourne contre vous.
QUESTIONS CLÉS DE L’ARTICLE
- Quels sont les motifs légitimes pour procéder à l'expulsion d'un locataire ?
Un locataire peut être expulsé pour plusieurs raisons :
- le non-paiement du loyer ;
- la violation des termes du contrat de location ;
- les dommages significatifs infligés à la propriété.
Parfois, si le propriétaire doit réintégrer le logement, cela peut également justifier une expulsion.
- Comment initier le processus d'expulsion d'un locataire ?
Lorsqu’un locataire manque à ses obligations, la procédure menant à une expulsion débute par une mise en demeure envoyée par courrier recommandé dès le premier impayé de loyer. Un commissaire de justice (ex huissier) peut ensuite être mandaté pour signifier un commandement de payer.
Si aucune solution amiable n’est trouvée, l’affaire peut être portée devant le juge du contentieux de la protection pour une décision.
- Quelle est la marche à suivre lorsque le locataire ne régularise pas sa situation financière après la mise en demeure ?
Si le locataire n’effectue pas les paiements exigés dans les deux mois suivant la notification du commissaire de justice, le propriétaire doit saisir le juge pour une résiliation judiciaire ou résolution du bail.
À défaut de paiement, le juge peut ordonner l’expulsion. Un délai supplémentaire peut être accordé au locataire pour quitter les lieux ou la clause résolutoire peut être suspendue si le locataire a régularisé sa dette avant l’audience.
- En cas de décès du locataire, comment vider le logement en respectant les procédures légales ?
Lors d’un décès, il revient aux héritiers de vider le logement. Ils doivent aussi s’acquitter de toute dette envers le propriétaire et s’occuper des réparations nécessaires.
Si le défunt n’a pas d’héritiers ou que ceux-ci ont refusé l’héritage, le propriétaire peut demander à un tribunal de désigner un administrateur pour gérer les biens abandonnés ou le propriétaire peut demander à un commissaire de justice d’appliquer la procédure d’abandon des biens.
- Quels sont les droits et obligations des héritiers suite au décès d'un locataire ?
Les héritiers sont responsables de vider l’appartement ou la maison après le décès et de régler les dettes du défunt. Ils doivent également estimer la valeur des objets de valeur et décider de leur gestion.
Si les héritiers refusent la succession, ils ne sont pas tenus de solder les dettes.
- Quand peut-on faire appel à une entreprise de débarras après le décès d'un locataire ?
Après avoir respecté les délais légaux et en l’absence de contestation des héritiers à l’issue de la signification des actes par le commissaire de justice, il est possible de faire appel à une entreprise spécialisée dans le débarras pour vider l’appartement ou la maison.
Cela doit être fait avec prudence pour éviter de toucher aux biens du défunt avant que les héritiers aient pris leur décision.
- Quelle procédure le propriétaire doit-il suivre pour vider le logement d'un locataire décédé sans héritiers connus ?
Si aucun héritier ne se manifeste après un décès, le propriétaire peut demander à la justice l’autorisation de faire stocker les biens du défunt.
Après un délai légal, ces biens peuvent être vendus par les services de l’État, et les frais de stockage peuvent être remboursés au propriétaire.
- Quel rôle joue le notaire dans le débarras d'une maison après un décès ?
Le notaire intervient pour réaliser la déclaration de succession et peut conseiller sur les meilleures pratiques pour estimer et gérer les biens du défunt. Il assure également que toutes les étapes du débarras se conforment à la loi.
- Comment le débarras d'un logement suite à un décès touche-t-il la succession ?
Le débarras peut révéler des objets de valeur qui font partie de la succession. Les héritiers, avec l’aide d’un commissaire-priseur, peuvent faire estimer ces objets avant de décider s’ils souhaitent les garder, les vendre ou les donner à des organisations caritatives comme Emmaüs.
- Quelles solutions existent pour vider la maison d’un défunt en préservant le droit des héritiers ?
Les héritiers peuvent organiser eux-mêmes le débarras, ou opter pour l’aide d’une société de débarras spécialisée. Avant de vider le logement, il est important de faire expertiser les biens du défunt pour déterminer leur valeur. Les entreprises de débarras peuvent ensuite être engagées pour vider la maison ou l’appartement dans le cadre de la succession.
