Le trouble de jouissance locatif est un concept central dans les relations entre bailleur et locataire. Il désigne toute situation où le locataire se voit empêché de jouir paisiblement de son logement en raison de divers facteurs perturbateurs.
En vertu de l’article 1721 du Code Civil, le trouble de jouissance se manifeste lorsque des éléments perturbateurs viennent entraver la vie quotidienne du locataire dans son logement, de sorte qu’il ne puisse pas profiter pleinement de son bien. Ce trouble peut se manifester sous différentes formes : nuisances sonores excessives, des problèmes structurels comme des fuites d’eau ou la présence de moisissures, ou encore des problèmes liés à l’utilisation des parties communes.
En somme, le trouble de jouissance correspond à toute entrave rendant le logement moins agréable, voire insalubre ou dangereux, à vivre.
En ce qui concerne le trouble de fait, il se réfère aux perturbations causées directement par des tiers, sans lien avec le bailleur. Selon l’article 1725 du Code Civil, le bailleur n’est pas tenu de protéger un locataire contre ce type de trouble. Toutefois, une personne ayant des intérêts économiques communs avec le bailleur n’est pas considérée comme un tiers.
Par exemple, dans un immeuble collectif en monopropriété, le bailleur doit garantir la jouissance paisible du locataire et est responsable des troubles causés par un autre locataire, sauf en cas de force majeure.
Le propriétaire du logement peut ainsi être mis en cause pour trouble de jouissance locative pour différents motifs :
- La présence d’insectes xylophages ou de champignons ;
- L’humidité et les moisissures causées par un manque d’isolation, ou une fuite d’eau non réparée ;
- Le refus de mettre le logement aux normes électriques en vigueur ;
- L’absence de chauffage et des commodités de base comme l’eau chaude ;
- La présence de substances nocives pour la santé, comme l’amiante ;
- L’entrée intempestive de votre bailleur dans votre logement, sans que vous ne lui en ayez donné l’autorisation.
L’obligation du bailleur envers le locataire à garantir une jouissance paisible du logement étant clairement définie à l’article 1719 du Code Civil, elle implique que le bailleur doive prendre les mesures nécessaires pour que le locataire puisse vivre sans subir de perturbations anormales.
En cas de trouble de jouissance, il est ainsi essentiel que le locataire communique rapidement avec le bailleur pour signaler les problèmes rencontrés. Dans un premier temps, l’idéal est d’envisager une approche amiable pour résoudre les litiges efficacement. Toutefois, si le bailleur ne répond pas dans un délai raisonnable, de deux mois, le locataire peut envisager d’autres recours, et en particulier une action en justice.
Pour une résolution à l’amiable, il est recommandé de notifier par lettre recommandée avec accusé de réception le trouble au bailleur, en lui exposant les faits de manière précise, et de lui demander un délai pour agir tout en conservant les preuves du trouble (photos, témoignages).
Si le bailleur ne réagit pas ou refuse d’intervenir, une deuxième étape peut être franchie en sollicitant un médiateur via la Commission Départementale de Conciliation afin de trouver un arrangement.
Cependant, si de telles démarches demeurent insuffisantes, il est conseillé de consulter un professionnel du droit pour obtenir un accompagnement adéquat et envisager une action en justice.
Porter l’affaire devant la justice permettra de contraindre le bailleur à la réalisation des travaux nécessaires, et éventuellement au versement d’indemnités pour le trouble subi, voire à la réduction ou à la suspension du loyer. Cette procédure, bien que complexe et parfois coûteuse, est un recours légal pour garantir les droits du locataire à une jouissance paisible de son logement.
Ensuite, concernant l’évaluation du préjudice de jouissance, celle-ci repose sur deux critères principaux :
- la démonstration d’une faute du bailleur, comme le défaut de réaliser des travaux nécessaires,
- ainsi que l’établissement d’un lien de causalité clair entre cette faute et le préjudice subi par le locataire, par exemple des moisissures dues à une fuite non réparée.
Si les dommages s’aggravent en raison de l’inaction du locataire, le bailleur n’est pas tenu responsable, même s’il existe un lien de cause à effet entre l’événement et le trouble de jouissance. L’indemnisation du locataire dépend in fine de la durée et de l’impact du trouble sur l’utilisation du bien, souvent évaluée par un expert.
Enfin, le trouble de jouissance locatif demeure un sujet d’actualité, comme en témoigne la toute récente décision de la Cour de cassation rendue le 13 juin 2024 (n° 22-21.250).
Dans cette affaire, la locataire a assigné l’AP-HP (assistance publique-hôpitaux), dépositaire d’un droit à bail sur ledit logement, en raison de nuisances sonores provenant d’une chaufferie située sous son appartement. La Cour a jugé que les troubles de jouissance étaient avérés et a confirmé la condamnation de la société Seine Ouest habitat et patrimoine (SOHP), à qui incombait la responsabilité en tant que bailleur, à réaliser des travaux de déplacement de la chaufferie pour mettre fin aux nuisances acoustiques.
Cette décision illustre la souveraineté du juge dans l’appréciation des mesures nécessaires pour faire cesser les troubles de jouissance, même lorsque cela implique d’imposer des obligations spécifiques au débiteur de l’obligation contractuelle.
En conclusion, le trouble de jouissance locatif représente à la fois une violation des droits du locataire à une habitation paisible et sûre, ainsi qu’une matière où la législation et la jurisprudence interviennent régulièrement pour assurer la protection des parties impliquées dans la relation locative.
QUESTIONS CLÉS DE L’ARTICLE
- Qu'est-ce qu'un trouble de jouissance ?
Un trouble de jouissance est une nuisance qui empêche un locataire de profiter pleinement et paisiblement de son logement. Cela comprend notamment les nuisances sonores, les problèmes structurels, l’humidité, la présence d’amiante ou d’insectes, et même les intrusions non autorisées du propriétaire.
Le propriétaire est tenu par l’article 1719 du Code Civil de garantir une jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail.
- Quels sont les recours du locataire en cas de trouble de jouissance ?
Le locataire peut d’abord essayer de résoudre le problème de manière amiable avec le bailleur. Si cela échoue, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception demandant les réparations nécessaires.
Si le bailleur ne réagit pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou engager une action en justice pour obtenir des dommages et intérêts ou la résiliation du bail.
- Quelle est la responsabilité du bailleur en cas de trouble de jouissance ?
Selon l’article 1721 du Code Civil, le bailleur est tenu de garantir une jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail. Il doit réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux troubles.
Si le bailleur ne respecte pas cette obligation, il peut être tenu responsable du préjudice subi par le locataire, provoquant une éventuelle réduction de loyer proportionnelle au préjudice de jouissance subi.
- Quels types de nuisances sont considérés comme des troubles de jouissance ?
Les troubles de jouissance peuvent être (liste non exhaustive) :
- Les nuisances sonores persistantes ;
- Les problèmes d’humidité ou moisissures ;
- La présence d’amiante, de plomb ou d’insectes ;
- Les intrusions non autorisées du propriétaire ;
- Les défauts structurels affectant l’usage normal du logement.
- Le locataire peut-il obtenir une réduction de loyer en cas de trouble de jouissance ?
Oui, en cas de trouble de jouissance reconnu, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle au préjudice subi.
Cette démarche peut être effectuée à l’amiable ou par voie judiciaire si nécessaire.
- Comment l'assurance habitation intervient-elle en cas de trouble de jouissance ?
L’assurance habitation peut couvrir certains dommages liés à des troubles de jouissance, tels que des dégâts des eaux. Il est essentiel de vérifier les clauses de son contrat d’assurance pour connaître les garanties offertes.
En cas de sinistre, le locataire doit suivre les démarches de déclaration auprès de son assureur.
- Que faire si le propriétaire refuse de réparer les troubles de jouissance ?
Si le propriétaire refuse de réaliser les travaux nécessaires, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou encore tout conciliateur de justice (souvent de permanence en mairie) ou tout médiateur.
Si la tentative amiable échoue, il peut engager une procédure judiciaire pour obtenir réparation du préjudice de jouissance, y compris des dommages et intérêts et éventuellement la résiliation du bail.
- Quels sont les droits et obligations du locataire et du bailleur en matière de trouble de jouissance ?
Le locataire a le droit de jouir paisiblement de son logement pendant toute la durée du bail.
Le bailleur, quant à lui, a l’obligation de garantir cette jouissance paisible en réalisant les travaux nécessaires pour maintenir le logement en bon état.
En cas de non-respect de ces obligations, le locataire peut engager des recours pour faire valoir ses droits.
